按揭贷款审查要点分析

2019年1月26日21:56:09 发表评论 68

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自2017年9月14号起,北京地区各大商业银行住房贷款利率上浮,限购政策进一步升级。其中,各大国有银行在基准利率基础上进一步上浮5%,甚有中小银行上浮达10%~20%之高。利率上浮之外,商业银行也逐步提高了审核住房按揭贷款工作的标准和门槛。因此,有必要对按揭贷款审批的相关要点进行更细致的分析,以便借款申请人知悉放贷政策,也有利于提高银行在按揭贷款方面的风险防控能力。

对借款申请人进行审核不仅包括形式上的审查,还包含实质上的审查。两个审查过程相互交叉,同步进行。

按揭贷款审查要点分析

一、形式审查

按揭贷款审查要点分析

按揭贷款的形式审查的第一点就体现在按揭贷款申请的借款申请人(如有配偶及保证人,亦同)面签之中。一是要求借款申请人本人必须亲自到场,携带贷款申请所需要提交的所有材料。二是借款申请人申请贷款所签署的文件都必须是本人的签署,不能进行代签。对借款申请人材料的形式审查包含以下几个方面:

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(一)对借款申请人身份证的审查

要注意核实身份证件的材质真实性,仔细比对图像与借款人,确保为借款申请人本人的。另,还需留意身份证的有效期限,以免超出有效期。

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(二)对借款申请人户口本的审查

要注意户口本中部分易忽略的地方,必要时结合多方面的材料进行确认。第一,提供的户口本应该是完整的,既包含首页,也有户主页、本人页以及变更页;第二,要注意借款申请人是否有曾用名,还要留意姓名更改的时间。对最近期限内更改姓名的申请人,也会存在忽略之前姓名状态下负债的问题。第三,对变更页中的信息要重点关注。比如,有借款申请人存在多次离婚的记录,但是,其只带了一份离婚协议以及一本离婚证。对这种情况,要告知申请人,必须提供所有相关的离婚协议或者离婚民事判决书或调解书,以计算其可能存在的全部负债,如对子女有抚养义务的借款申请人每月支出均需计算负债。

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(三)对借款申请人婚姻状况证明材料的审查

借款申请人往往会提供证明婚姻状况的材料,在未婚以及正常婚姻存续(注意核对双方身份信息即可)的情况基本不需要进行重点审查,需要重点审查还是离婚的情况。因为限购政策对离婚的时间有着严格的限定,自2017年3月24日限购政策开始施行之后离婚的借款申请人将不具有首套房的购买资格且不再享受相应的信贷优惠政策,即按揭贷款利率上浮20%;其次,还要注意离婚证的时间,不要把补证时间看成离婚时间,从而进行错误的判断。

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(四)对借款申请人收入证明的具体审查

对借款申请人的收入证明的审查,往往要进行更为细致的区分。一方面,出具的收入证明应该详细写明单位名称和地址、工作年限、工作职务、月收入以及人事负责人和固定电话;单位盖章必须为单位公章或者人事章。另一方面,需要重点对收入证明的真实性进行电话调查。一是调查电话本身的真实性,看固定电话是否真实存在;其次,通过电话联系来确认是否为该单位员工。

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二、实质审查

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所谓实质性审查,是相对于形式性审查而言的。对申请人的实质性审查,是在借款人提供了按揭贷款申请材料的基础上,进行综合的分析和判断。这一过程实际上是对申请人还款能力的深入研判。笔者认为,这既包含对申请人首付款具体支付方式的调查,也包含对申请人收入情况(必要时需到其工作单位进行核查)、银行流水的审查,还包含对申请人征信报告的深入审查。

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(一)对借款申请人首付款支付方式的审查

在实践中,购房者的首付款支付方式可谓五花八门。但是,随着限购政策的进一步升级,对首付款的支付方式也必须进行严格的限定。比如,购房人如以转账方式支付首付款,需要用自己的银行卡进行刷卡,POS单还需本人的亲笔签名,字迹不可模糊。除了配偶、父母、子女之外,购房人不能用其他人的名义支付首付款。具体的实践操作中,存在购房人用其他人银行卡进行代刷的情形,我们必须严格审查,不能忽视。因为这不仅不符合法律规定,而且也在侧面证明了借款申请人的经济实力和诚信状况。

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(二)对借款申请人银行流水的审查

申请人提出借款申请后,需要提供能够证明收入水平的银行流水。相对于收入证明来讲,对银行流水的审查更具有实质性。例如,交通银行北京分行规定,对有工资字样的银行流水,需要提供半年,而没有工资字样的,需要提供一年期的银行流水。此外,部分申请人每年还会有一定数额的奖金和补助,这一部分也要结合收入证明来相互印证。但现实情况中,存在借款申请人进行流水造假的行为。因此,不仅要审查流水材料与收入情况的真实性,还要具体看流水能否覆盖借款申请人的每月负债,这是银行进行放款的重要门槛。

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(三)对借款申请人征信报告的审查

在确认借款申请人亲自填写了符合要求的征信授权书之后,银行会及时查询申请人的征信情况,以确保申请人的贷款条件符合要求。

在征信报告中,需要重点关注的内容包含以下几个方面:一是借款申请人的工作单位,在实践中,存在申请人提供的收入证明单位和征信报告不一致的情况,并且时间跨度较大,这时就需要借款申请人提供劳动合同来证明。二是借款申请人的贷款情况,许多申请人往往会存在多笔贷款,例如消费贷、经营性贷款等等。要注意将每一笔贷款计算到申请人的负债之中。并且,对新近发放的消费贷款等需要进行结清。三是借款申请人的信用卡逾期状况,对有多次还款存在逾期的客户,一般需要申请人本人提交还款承诺书。

通过征信报告,我们可以清楚地了解客户的详细资料,我们可以利用征信报告来审查材料的真实性和申请人的诚信状况,检验借款申请人是否提供了符合要求的材料。因此,征信报告要尽可能是最新的资料,具有时效性的征信报告才是银行进行按揭贷款审批的重要检验工具。

总之,对借款申请人的按揭贷款审批,既要形式审查,也要进行深入地实质审查。一方面,借款申请人要保证切实履行提供真实材料的义务;另一方面,银行也应注意提高风险防控能力,保持放贷审批的警惕性,将按揭贷款的风险控制在最低限度内。

特别声明:本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据,如相关依据有所调整,以调整后的为准。(图片来自网络)

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原文始发于微信公众号(兰台房地产法评):按揭贷款审查要点分析

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