半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

2019年2月27日21:57:26 发表评论 32
新房经理 18924735856
 

金九银十推盘高峰的进一步延伸,不少新盘都提上日程,亟待开盘,导致市场关注方向基本偏向关外。而作为关内的盐田,最容易被人忽视,近期也实地走访谈谈个人看法。

 

作为盐田片区在售不多的两大新盘,半山悦海和佳兆业盐田城市广场由于定位、定价、产品等类似,那么两者之间孰优孰劣,接下来小楼从区位分、项目、优缺点、周边二手房等几方面分析,为购房者指明其中利弊关系和提供最佳的置业方案。

 

01
区位分析

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

半山悦海属于沙头角片区,佳兆业城市广场属于盐田港片区。相对来说,沙头角当前居住环境、商业配套、人口基数、产业支持等方面优势强于盐田港。

 

原关外之一的盐田,近年来由自身条件局限的情况下,被关外远远抛开,甚至还抵不过不少关外区域,甚至连东进战略最大获利区块的坪山都有了反超态势。

 

不过,作为“承西启东”的重要节点,盐田在深圳东进中的定位愈发清晰。随着地铁8号线的开通,深圳核心旅游区、国际大港物流门户将升级兑现。值得一体的是,由于地理条件局限性、人口基数不高,盐田整体发展仍存在一定的瓶颈。

 

02
项目分析

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

作为盐田区域在售不多的两大新盘,半山悦海和佳兆业盐田城市广场各自具优劣势,小楼通过实地考察,从地段、楼盘品质、户型、价格对比、升值潜力等5个方向,逐一对比分析。

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?
01.项目情况对比
半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

~半山悦海~

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

项目位于盐田区沙头角梧桐山隧道口旁,总占地2.2万平,总建面17万平,由5栋住宅组成,其中4栋47-49层高约150米超高层住宅,1栋29层保障房。规划总户数为1080户(含保障房),建面为82-180平3-5房,其中80多平为4梯6户,大户型为2梯4户。

 

项目为毛坯交房,交房时间为2019年6月左右。项目已于8月底开盘,目前剩下200多套在售,仅有一个99折优惠。

 

~佳兆业盐田城市广场~

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

项目原为盐田港整体搬迁项目,整体回迁户数较多。总占地面积26万平,总建筑面积107万平,其中自带13万平商业,不过回迁面积达到60万平和3万平政策人才房。

 

项目整体分12期,1-7、8-1#地块为回迁房,1#地块第一批回迁户已入伙;8-2#、9-11地块为可售商品房地块,其中在售为8-2#地块,建面在71-119平2-4房,1栋A座和1栋B座,两梯六户;2栋A座和2栋B,两梯四户。

 

项目为精装修交楼,交房时间为2020年底左右。目前剩下200多套房源在售,优惠不多。

 

从区域定位、现状、发展、交通、商业等其他配套综合来看,PK结果:半山悦海>佳兆业盐田城市广场。目前盐田政府事业单位、人口主要集中沙头角区域;盐田港当前现状较差,物流货运大范围、大体量,即使以后改迁附近,安全隐患不容忽视,最重要是人口基数太差。

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?
02.楼盘品质对比
半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

~半山悦海~

 

外立面:

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

淡黄色陶板,优于早前住宅的涂料外墙,不显旧,整体中规中矩。

 

园林景观:

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

当前没开始做园林,整体处于施工中。从规划来看,项目除自带一定规模的空中花园外,还带有一块空中平台,作娱乐休闲空间。

 

内部造型:

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

与传统简洁、艺术风格不一样,营销中心偏抽象艺术风、带有品质奢华感。另外,入户大堂、车库仍处施工中,具体效果不详。

 

装修标准:毛坯交楼。

 

物业管理:半山悦海的开发商是深圳市盐田港置业有限公司,在房地产开发方面的资历是比较浅的。

 

配套设施:距离地铁8号线沙头角站400米左右、2000平小型底商、梧桐山景、海景、空中平台、樱花半山跑道等。

 

~佳兆业盐田城市广场~

 

外立面:

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

米白色陶板,带环线框装修,不显旧,但也上不了档次,与大运佳兆业未来城风格类似。

 

园林景观:

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

花园较小,景致一般,无游泳池,常规休闲娱乐设备较少。

 

内部造型:

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

营销中心整体设计偏常规化,沙盘分大小两个,无亮点。从营销中心上小阶梯,然后乘电梯看样板间。

 

装修标准:精装修交楼,2000元/平左右的标准,偏一般较差。

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

71平户型

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

71平户型

物业管理:“2017年度深圳市物业服务企业综合实力50强排名”榜单内第六名。

 

配套设施:百万体量综合体、地铁口8号线盐田港站物业、自带13万平商业。

 

PK结果:品质上,半山悦海与佳兆业盐田城市广场基本相差不大。

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?
03.户型对比
半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

~半山悦海~

 

户型建面82-180平3-5房,分82平2+1房、89平3房、112平3+1房、133平4房、142平4房、180平5房,以及少量300平户型。其中重点介绍一下82平3房、89平3房、133平4房。

 

82平3房1卫

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

此户型为项目最小户型,主要分布在C栋,为东南和西南两种朝向。整体得房率71%左右,偏低。客厅开间3.5米,明厨明卫,餐厅位置偏小,三个房间基本偏小。东南向、西南向均可看海景,西南向带部分山景。

 

89平3房2卫

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海景

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

山景

 

此户型分类较多,东南向、西南向、东北向、西北向四种,格局上,整体变化不大。朝北看山景,卧室看海景。朝南看海景,卧室有山景。此户型得房率基本与82平一致,除多带一个卫生间外,得房率也偏低。部分89平朝北户型可做小部分南北通透,不过整体仍不如朝南户型。

 

133平4房2卫

 

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半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

此户型应是项目中最好的户型,入户花园那块可打通,做成南北通透户型。主要分布在A/D栋,A栋由于D栋,均朝南。客厅开间4米,赠送1.8米大阳台,主卧、次卧空间合理,餐厅厨房相连。不足之处厨房空间一般,入户空间较为浪费。顺提一下,小户型海景由于大户型。

 

~佳兆业盐田城市广场~

 

项目共有3种户型,71平2房、89平3房、119平4房。

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

1栋A座和1栋B座,两梯六户,户型建面约71-88㎡;A/C/F为89平户型,A户型横厅朝西南、F横厅朝东南、C竖厅朝西南。

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

2栋A座和2栋B,两梯四户,户型建面约71-119㎡。B/C为89平户型,竖厅朝西南,互为对称户型。

 

选择上,优先选择2栋户型,视野相对开阔,2梯4户型容积率稍低一些。另外,得房率为78%,较为一般,但高于半山悦海同类户型的71%。

 

整体来看,半山悦海82平可做3房,小户型得房率71%低于佳兆业同类户型得房率,但大户型基本得房率都为78%。一般而言,深圳3房性价比高于2房。因而,户型性价比上,半山悦海>佳兆业盐田城市广场。

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?
04.价格对比
半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

从备案价格信息来看,均价5.37万/平,最小3房82平,起步门槛为C座31层05户型426万。首付3成,即127.8万。

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

从备案信息来看,均价5.42万/平,89平3房最低门槛为472.8万,首付3成即141.8万。

 

性价比的角度来看,半山悦海82平3房>佳兆业盐田城市广场89平3房。

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?
05.升值潜力对比
半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

目前盐田整体升值潜力较弱,地铁8号线开通后,会迎来一波涨幅,两者之间基本相差不大。

 

由于当前盐田片区相对老化,建筑老旧,区域配套相对薄弱,需要大规模旧改来改善,半山悦海周边目前无旧改计划。相比之下,佳兆业盐田城市广场是盐田最大规模旧改,预期上至少比半山悦海稍强,但盐田港人口基数偏少。另外关外由于名校匮乏,加之盐田港、沙头角这两块海景价值一般,升值预期不高。

 

整体来看,升值潜力方面,佳兆业盐田城市广场≥半山悦海。

 

03
优缺点分析

 

~半山悦海~

 

优点:

 

01.近地铁口,距离地铁8号线沙头角站400米左右;

 

02.户型面积分布广泛,满足刚需上车到改善住家各类人群需求;

 

缺点:

 

01.项目位于隧道口,缺点明显比如噪音大,尾气重,高峰期交通较为拥堵。

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

02.项目北面有一处液化站,毗邻林园小学,附近居民区较为集中,潜在风险性较大。

 

03.项目自身配套较为一般,无大型商业,区域最大商业壹海城距离项目2公里。

 

04.项目整体容积率6.59,属于偏高,不过楼间距基本在50米左右,避免对视情况。

 

05.项目位置独特,位于隧道口旁,一旦走错需返还市区隧道来回3公里左右。

 

~佳兆业盐田城市广场~

 

优点:

 

01.百万体量综合体,自带13万平商业,超大社区,项目占尽整个区块近一般面积。

 

02.8号线地铁口物业,5站进罗湖。

 

缺点:

 

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

01.据说整体1万户,共计4-5万人,这般大体量社区,管理难是个问题。另外超过60%属回迁户,商品体量相对也较大,投资属性偏低。

 

02.盐田港片区属低密度区域,周边很多社区底商环境超差,整体比沙头角低出不少,人口基数影响一切。

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

03.盐田港区域属于港口,物流大货车超多、频繁,噪音、空气、安全性都有一定影响。即使后期整治到北方一块,但仅是缓解,起不到根本解决之法。

 

04
周边二手房分析

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

半山悦海属于沙头角片区,区域整体均价4-5万,不过也有标杆像壹海城、蓝郡左岸等均价超过8万/平。相对来说,二手房价格基本与新房持平,挂盘量是盐田港3倍以上,成交相对活跃一些。

半山悦海VS佳兆业盐田城市广场,谁更胜一筹?

 

佳兆业盐田城市广场属于盐田港片区,区域整体均价3-4万,略低于沙头角,挂盘量、成交相对一般。短期内,人口基数决定市场环境,房产流通上低于沙头角。

 

05
总结

 

综合来看,在项目区位、地段价值、楼盘品质、综合配套等多项因素,半山悦海综合优势大于佳兆业盐田广场以3房上车为首要需求,可选半山悦海82平3房或其他户型。当然,选择权在购房者手中,若选佳兆业盐田城市广场,可选2栋B/C户型89平3房。

 

另外,均价4-5万/平,总价450万左右3房需求,可关注一下沙井、光明、大运等片区新房或次新房。

 

就目前而言,盐田虽归属于关内,但已掉队,甚至比不上关外很多区域,比如宝中、红山、碧海、大运等。地铁8号线开通之后,升值潜力肯定是有一部分。但长期来看,由于片区老化、规模较小、人口较少、无名校加持、山海景资源升值乏力等,购买力来源多集中在原住民和罗湖区有情结的购房者,能否吸引新增人口前来置业才是影响区域价值升值的关键因素。(The end)

 

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