深圳原副市长张思平:深圳房价3年后要回归到2015年水平!

2019年3月15日06:08:19 发表评论 40

深圳创新发展研究院院长、原深圳市委常委、副市长张思平

来源:买房之前综合整理

 

近日,原深圳市委常委、副市长张思平历时半年完成14万字的《深圳住房制度改革和房价调控报告》,探究深圳高房价成因,并对未来深圳房价走势作出分析、预测。在他看来,深圳10年来房价失控大涨,原因是住房制度设计的问题,没有坚守上世纪九十年代初的方案;未来深圳房价的走势,也取决于新的住房制度设计的合理性。

《报告》提出了一个大胆的结果:通过三年左右时间,使深圳市场商品房价格每年降低10%-15%左右,到2022年左右,使房价回归到2015年的每平方米33406元左右,通过发展来逐步化解和释放房地产风险和泡沫,使深圳的房价实现“软着陆”可能是比较理想的结果。

根据《财经》杂志最新披露的《报告》内容,楼校长用倒叙方式摘编主要观点,先分析深圳新的住房制度设计面临的问题,以及未来深圳房价的可能和理想结果,最后附十年来深圳高房价的成因分析。

一、深圳新房改制度设计的挑战

房价暴涨带来的危害,已逐渐被社会各方面认识到,渐成共识。近年来,中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,对全国住房制度改革方向的调整起了定基调作用。在此大背景下,2018年7月27日,深圳市政府发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(下称《意见》),这是深圳住房制度改革的一个标志性事件,对未来深圳房价的调整影响深远。

公允地说,《意见》从住房制度上动文章,方向基本正确,应予肯定,亮点包括以下几个方面。

把住房制度的重点从以市场为主导,调整为以保障性为主导。《意见》中明确表示“把民生属性摆在更重要的位置,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立租购并举的住房制度为主要方向”,与2003年房改相比,可说是深圳住房制度改革方向上的归位。

从调控需求向扩大供给转变。自从2003年以来,深圳几乎把所有市民都赶入住房商品化、市场化、社会化的大潮,长期形成供小于求的市场格局,导致房价一路飞涨。《意见》出台,改变了住房供需关系的调控方向,提出以住房供给侧改革为主线,充分发挥政府、企业、社会等各类主体的积极性,多主体供应、多种渠道建设。

提出住房保障方式由单一售房向租售并举的方向转变。过去促进买房是保障性住房制度的目的,采取“以卖为主”或“只卖不租”,但该方式存在重大缺陷,比如,受政府财力限制,“只卖不租”难以满足社会对保障房不断增长的需求,同时,由于保障性住房与商品房价格的巨大差别,交易后,保障对象仍能获取巨大溢价,形成社会分配不公。

为此,《意见》将保障方式调整为“租购并举”,对不同类型的保障住房采取租售结合的保障方式,尤其是对户籍中低收入居民提供公共租赁房,采取了“只租不售”的保障方式,符合现代住房制度改革的方向。

提出了保障房建设的庞大的规划目标和分阶段计划及比例。《意见》提出了2018年-2035年的17年期间,将分三批次建设筹集不少于100万套各类保障住房,使保障住房的套数占整个社会住房总量170万套的58%,保障房用地占整个住房建设用地的60%。

但需要指出的是,这一规划和计划目标能否实现,还有待于社会各界的观察、监督。根据以往的经验教训和当前各级党政机关干部的工作状况和精神状态,未来100万套保障住房的建设前景并不乐观

深圳住房供应规划(2018-2035)   

尽管《意见》是对深圳住房制度改革方向的矫正和回归,但并非是一个科学合理、符合实际的改革方案,仍存诸多缺陷。

1、将占常住人口三分之二的非户籍人口排斥在住房保障范围之外,失去了住房保障制度的基本公平性和合理性。

作为一个新型的现代化大城市,深圳的城市人口结构具有独特性,国内大中城市通常户籍人口占常住人口的60%左右,而深圳2017年总人口大体在2000万左右,其中常住人口为1252.83万人,常住非户籍人口为818.11万人,户籍人口434.72万人,户籍人口占常住人口只有34.7%,占整个深圳实际管理人口的20%左右。

2000年后,深圳出台的所谓对低收入住房困难群体的住房保障,从来都是以户籍人口中享受深圳城镇居民最低生活保障为界。2018年出台的《意见》中,三类保障性住房也基本把818万常住非户籍人口排除在住房保障之外。因此,《意见》与其说是深圳市住房社会保障制度的改革文件,不如说是一个深圳市户籍人口的住房保障制度的改革文件。

这可以说是《意见》最根本的制度缺陷。以百万计的常住非户籍人口在深圳有固定的工作岗位,并连续缴社保多年,他们是深圳经济发展、城市建设、社会繁荣不可缺少的重要组成部分,也是深圳GDP的创造者和财政收入的贡献者。

据抽样调查,劳务工中61%的人已经结婚,55.6%的人有子女,有20%的子女在深圳生活,他们当中只有20%不愿意在深圳定居,可见绝大多数劳务工是热爱深圳,对在深圳生活、工作、定居有较强的归属意愿。为维护社会公平,应将其纳入保障范围。

2、深圳把“人才”作为住房保障体系的首要和重点保障对象,违背了住房保障制度的基本原则。

从世界各国住房保障实践看,通常都是以收入水平为标准,把中低收入作为住房保障的基本对象,以彰显公平。个别经济发达国家(如新加坡),依靠雄厚的经济实力把中等乃至中上收入水平群体也纳入住房保障体系。而深圳自2010年以来,违背了住房保障的基本功能和基本方向,把所谓“人才”作为住房保障的主要对象,并制定和出台了一系列关于人才标准和人才住房保障标准的文件规定,从而形成了“独一无二”的一个怪胎。

《深圳市人才安居办法》保障方式一览表

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资料来源:深圳市住房和建设局

毋庸置疑,人才是经济社会发展的最重要资源和生产要素,对提高一个城市、企业的竞争力至关重要,深圳保持对人才的吸引力,为各类人才充分发挥作用创造良好的环境是完全必要的。各类人才中的中低甚至中等收入的群体,也完全应该纳入不同层次的住房保障体系之中。

但是,将以收入为依据改变为以学历为标准,以人才为重点、优先、主要的住房保障对象,则是背离了住房保障体系的基本方向和基本原则,不仅会使得政府和企业的功能作用混淆一体,使政府的作用发生错位,造成“人才”内部不公平待遇,更会加剧整体社会不公平。

3、以商品房价格为参照系确定保障水平,背离了“可承受性”住房保障的基本原则。

根据国际通行经验,保障房面积大小并无统一标准,以当地资源禀赋决定,而保障房价格,包括租房、购房价格,通常与保障对象的收入水平挂钩,以“可承受性”为原则确定价格,通常以工资的三分之一作为制定租房价格的基本依据,以本家庭收入的4-7倍来确定购房价格的基本依据,并对不同收入水平的保障对象确定不同的价格水平。

而《意见》背离“可承受性”基本原则,采取与市场房价挂钩的原则来确定不同保障对象的购、租价格。实际上,《意见》所确定的售价和租金远远超出了保障对象的实际支付能力。根据市政府确定的工资指导线,2017年深圳工薪阶层的月工资平均值为5611元,而深圳市的平均房价为54445元,其中中心区的房价每平方米高达10万元,即使在条件差的城中村,房租也为每平米100至200元。这样高的房价、房租,即使按50%的价格确定售价和房租,也远远超过国际上通行的占30%的工资收入的承受能力。

4、保障性住房供给中,政府与企业、政府与社会之间责任不明、界限模糊,会为长远保障性住房建设和发展遗留很多问题。

由于近20年来深圳保障性住房建设严重滞后,为了加快建设和提供更多的保障性住房,《意见》在总结住房建设实践经验的基础上,提出了“多主体供给”的思路,并在政府有关住建部门直接组织建设的同时,具体提出了八类保障房的供应主体。

出发点是好的,但是在确定八类多主体供给方式时,在政府和企业、政府和市场、政府和社会方面界限模糊、责任不清,可能为未来住房供应保障体系的完善发展带来很多问题,并造成不同时期政府政策多变,互不衔接,反而不利于保障房建设的健康发展。

《意见》规定的八类保障房供应主体

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资料来源:《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》

5、企业自建保障性住房带来政企关系的界限模糊和新的社会不平等。

《意见》为了加快保障性住房的建设,把企业自建房作为保障房供给的主体之一,提出“支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房”。

事业单位是政府设立的带有一定公益性质的机构,经营费用由公共财政支出,也有个别自收自支的事业单位。通常情况下,事业单位所谓自有土地,是历史上政府用行政划拨的方式无偿提供给各类事业单位使用,本质上其土地所有权和使用权属于政府所有,并非事业单位所有。

因此对于没有自己的土地,没有独立投资来源,没有生产收入和利润的各类事业单位,怎么能成为独立的保障性住房的供给主体呢?上世纪90年代前曾经出现过党政机关事业单位利用国家的土地和政府的投资,给自己单位员工建立宿舍的情况,但这是在特定历史条件下的产物,时隔几十年后,深圳怎么能重新走回传统体制下单位福利分房的老路上去呢?

6、保障性住房进入商品房市场,会带来社会财富的分配不公和政府住房保障能力的长期下降。

现代住房制度中,保障性住房市场与商品房市场由于性质不同,价格通常相差很大,为此,通常作为两个相对封闭的市场分别运行。但同时,政府出于不同的目的,又通常对少数保障性住房进入商品房市场设立一些通道,开一些口子,并作出一些特别的限制。两个市场需不需要打通?设立什么样的条件?各有利弊。

但总的来说,更多的是限制两个市场的流通。《意见》基本上也是一个有限制地打通两个市场的政策设计。《意见》一方面提出“建立人才住房和安居型商品房封闭流转制度”,规定这两类住房一定年限内实行封闭流转;另一方面设立了十年购房期和缴纳一定比例的增值收益特别条件,而使两类保障性住房进入市场,在这种政策设计下,保障性住房实际上是一个半封闭、半流通的交易市场。

通过深圳的实践,允许保障房进入商品房市场应该是有利有弊,从职工个人的利益来讲当然是有利的,但从政府长远的住房保障体系完善来讲,从社会公平正义的角度来讲,应该说弊大于利,如削弱了深圳市保障性住房的长期供给能力,造成保障对象的暴富等。

7、继续保持现有房地产调整的连续性,并不符合未来深圳住房制度改革和房地产市场发展的方向。

《意见》提出,要“保持房地产调控政策的连续性、稳定性,严格落实各项调控措施”。但需要看到,未来若干年要长期继续执行现行的房地产市场调控措施是脱离实际的,也是违背大规模建立保障性住房的初衷和深圳未来房地产发展方向的。

这是因为,现行的房地产调控的各项措施,是针对目前房地产市场突出问题的特殊时期的应急措施,并非长期的治本之策。2016年房价暴涨背景下,为了控制房价过快上涨,政府主要用行政手段或从调控需求考虑,出台限购、提高首付比例等调控措施,或是用价格管制的手段,对房地产企业实行行政审批和限价销售的调控措施。但随着未来几年深圳保障性住房建设的加快,住房保障体系逐步完善,现行的特殊时期用行政手段、价格管制的方法对买方或卖方进行调控的措施,都应该逐步退出。

现行的应急调控措施退出后,应该按照正常的房地产发展规律,主要用经济的、法律的手段进行调控,以保持房地产市场平稳健康发展。怎么能把现行特殊措施作为永远措施从而保持连续性和稳定性呢?

8、保障性住房建设中若干重要问题缺乏科学论证和切实可行的落实措施,实现2035年住房供应和保障体系的任务相当艰巨。

比如,2035年筹集100万套保障性住房的难度很大。

按照《意见》中确定的目标,到2035年,深圳要建设包括人才住房、安居型商品房和公共租赁房总量不少于100万套,每年平均要达到近6万套。2015年前,深圳累计供应的各类政策性保障房达42万套,其中2005到2010年每年平均实际提供分配的保障性住房0.3万套,2010到2015年每年提供分配的保障性住房2万套,要在“十二五”每年提供2万套住房的基础上,连续近20年,每年提供近6万套的保障性住房,应该是个非常艰巨的任务。

再如,市、区在保障性住房建设和分配中责任界限不清,建设计划缺乏体制机制保障。保障房建设和分配,实际上是市政府与区政府之间的利益格局的调整问题,不调整市、区财政体制和权益格局,不界定好市、区在保障房建设、分配中的权利责任边界,光靠市政府以行政手段强行推动难以保障目标的实现。

二、深圳未来3年房价的可能结果

未来深圳房地产市场应该逐步形成由两类市场所构成的基本格局:

1、面向中低收入或中等收入群体、以保障性住房为对象的封闭运营的内部交易市场;

2、面向高收入或中高收入群体、以商品房为对象的、按商品市场规律运行的公开的交易市场。

两类市场面向不同的收入群体,按照不同的机制运作而相互独立,共同构成统一完善的现代房地产市场体系。

未来相当长一段时期,是上述两类房地产市场发展和完善的主要阶段。在此期间,保障性住房的内部市场正在形成中,还很不完善;商品房市场经过十多年的持续快速发展和价格的飞速上涨,处于一个关键的市场调整和风险控制的窗口期。

2018年以来尤其是从2018年下半年开始,受多种因素的影响,深圳和全国一样,遇到1998年亚洲金融危机以来最困难的时期,企业市场环境恶化,经济困难加剧,经济增长速度创历史新低。

经济的衰退必然对包括房地产市场在内的各种市场产生重要影响。与深圳市经济发展轨迹大体适应,从2018年下半年起,房地产市场尤其是房价发生具有历史意义的变化,2018年上半年前出现的由于政府对新房价格管控而产生的“一手房”与“二手房”价格倒挂的现象陡然消失;房地产成交量大幅度下降,“二手房”市场成交量急剧萎缩,成交价格实际上在较大幅度下降;新推出的商品房出现严重滞销现象,即使是中心城区,新房销售比例往往不足三分之一,写字楼空置现象严重,租金也在下调

整个深圳商品房市场处于急剧变化和动荡之中,各种迹象表明,房价已经出现了从上升到下降的历史拐点。因此,未来几年乃至更长时期,深圳的房价走势,可能出现三种趋势,并相应地给深圳经济社会的发展带来三种影响:

第一种可能是政府继续使用行政手段,以行政备案和审批的方式,对房价进行严格的管控使深圳房价长期处于基本高位固化的状态。

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深圳房价未来保持高位固化趋势图(元/平方米)

应该说,从2016年10月起,近两年深圳市政府采取的对房地产开发商新房销售时间和价格实行管控和审批,客观上起到了控制房价继续上涨的效果。

但是,随着房地产市场出现供需关系的重大调整,而对房价下降采取什么样的政策,是严峻的挑战。尤其是在深圳二手房交易占整个商品房市场比例比较大的情况下,政府面对分散的购买者和出售者的一对一交换,无法采取类似对房地产企业新房出售的价格管控方法。

要阻止房价下降,除了国家宏观层面放松银根,降低房贷利息,放宽房地产企业融资限制,以及地方政府放宽购房准入条件和门槛外,唯一可以采取的有效措施也许仍然是用行政手段,对新建设的商品房价格进行审批和管控,但管控的方向则发生大逆转,即从过去不允许开发商出售的商品房涨价,形成市场上新房和二手房价格严重倒挂的价格扭曲现象,转向用行政审批、命令不允许房地产开发商新的商品房降价,既在表面上形成市场一手商品房价格不降的格局,并直接或间接影响和控制二手房交易价格的大幅度下降。

假如深圳市未来用行政手段甚至用价格管控的方式,控制房地产价格下降,这种用价格管制的方式阻碍房价理性回归只是维持了短期的表面上的稳定,实质上进一步加深了深圳房价畸高引起的各种矛盾,起到的作用只是掩盖了房地产泡沫的真实现象。

第二种可能是畸高房价短期内快速回归市场,房地产泡沫破裂。

从目前政府和社会各界对房价的认识来看,房价过高并形成一定程度上的泡沫,基本上已经形成共识。但是,深圳房价回归到多少才算合理,房地产价格下降多少才能使泡沫消失,在未来很难形成共识。

从国外的房地产发展的实践来看,房地产回归理性和泡沫消失的程度和情况也不一样。日本上世纪90年代初经济泡沫破裂后,全国房地产价格下降50%,其中东京房地产价格跌得更多;香港1997年亚洲金融危机期间,房价也一度下降50%以上;而美国2008年次贷危机爆发后,美国房地产价格下降15%左右。从深圳的经济社会发展水平和中等以上收入群体的可承受能力来看,深圳的房价回归至2015年的平均水平可能比较合理。即深圳房价从2017年每平方米54445元下降到2015年每平方米33406元,下降幅度为40%左右,每平方米价格下降2万元左右,应该是属于合理回归。

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深圳房价未来快速回归走势图(元/平方米)

从经济发展来看,房产泡沫快速破灭的可能性是存在的。

2018年深圳新房住宅主要成交数据

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据来源:深圳房地产信息网数据中心

深圳2018年二手房主要成交数据

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数据来源:深圳房地产信息网数据中心。注:成交数据的统计口径为二手商品房,包括住宅、商业、写字楼等

一旦深圳房价迅速大幅下降,对经济社会和人民生活水平的影响恐怕是相当巨大的。从经济方面来看,经济增长速度将会有较大幅度的下降,政府的财政收入将大幅度减少,一批以房地产为主要融资对象的中小银行有可能破产,一批中小房地产企业关闭破产在所难免,金融体系的系统性风险可能发生,以房地产抵押的负债率高的中小企业将发生资不抵债,面临关闭破产;从社会发展方面来看,2015年后购房的群体将会成为负资产家庭,生活水平会有较大幅度的下降,社会的消费水平将会有较大幅度的下降。

当然,房地产泡沫的破裂从长远来看,对深圳经济社会发展和人民生活也有正面的影响。比如,可以促进深圳经济增长更加健康,财政收入基础更加扎实,实体经济发展环境得到一定的改善,经济结构调整更加合理,金融系统风险消除,金融发展更加稳健,中等收入或中高收入群体购房的承受力进一步增强等。但是,这些长期的正面影响,毕竟是用近期经济社会和人民生活付出沉重代价换来的,应该说无论是政府还是社会都不愿意看到的结果。

第三种可能是房价逐步回归,房价泡沫慢慢消失,既不出现房价长期居高不下,也不出现房价“灰犀牛”,在发展和稳定中逐步消除房价极高带来的巨大风险。

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深圳未来房价逐步回归趋势图(元/平方米)

与上述两种可能相比,通过政府宏观调控和发挥市场机制的作用,适当控制深圳房价下降速度,通过三年左右时间,使深圳市场商品房价格每年降低10%-15%左右,到2022年左右,使房价回归到2015年的每平方米33406元左右,通过发展来逐步化解和释放房地产风险和泡沫,使深圳的房价实现“软着陆”可能是比较理想的结果,因此应该成为未来深圳房地产市场调控的方向和目标。

连续几年每年房价下降10%到15%,可能会对深圳经济社会发展带来一定的影响,但总体说来,深圳凭借几十年经济发展积累的财富和形成的巨大经济规模,每年房价下降10%-15%应该说是处于可承受范围,深圳GDP结构中最重要的是高科技、金融、物流等产业,房地产所占比重不是太大;深圳市财政总收入近1万亿元,卖地收入通常不足1000亿元;2017年深圳房地产投资占整个社会投资额的比例为40%,房价下降对深圳投资规模会有一定的影响,但不至于形成深圳城市建设萎缩的局面;房地产企业虽然受房价下降10%-15%的一定影响,但对一些大型房地产企业,以及在2015年前获得土地的房地产企业,其影响程度还不至于达到关闭破产的程度;在2015年后购买市场商品房的群体,也逐步延续了负资产的心理压力以及对正常生活的影响等等。

实际上,2018年香港房价在连续几年上涨后,不少二手房尤其是中小户型的房价回调幅度比上年达到20%左右,对香港经济社会和市民生活的影响没有表现得特别激烈,也没有引起社会普遍不满。

因此,总的说来,利用几年时间逐步使房价理性回归,对深圳的经济社会会有一定的影响,但总比房价急剧大幅度下降、房产泡沫短期破裂给深圳带来的巨大影响要小得多,更比房价长期处于高位畸形状况对经济社会带来的长远风险小得多。

最后,附《报告》中对深圳10年来高房价成因及影响的分析。

深圳10年高房价成因

深圳过去房价并非如此之高。

从1980年代初开始,深圳率先打破计划经济下的福利分房旧体制,政府发挥住房保障主导作用之路,实现住房货币化、商品化、市场化,为国家住房制度改革提供了改革经验,满足了不同水平的住房要求。

1990年前后深圳推出的“双轨三类多价制”的住房制度,基本上解决了不同群体对住房的基本需求其中:政府公务员、事业单位职工住在政府建设的福利商品房之中;企业尤其是国有企业职工住在政策优惠的微利商品房,外资企业、民营企业基层员工大多数居住在企业自建职工宿舍;率先富裕起来的群体,居住在自己购买的商品房、别墅;城市流动人口居住在由特区原居民自建的出租屋中。

虽然深圳率先实行土地使用权拍卖和住房商品化,但长期内土地价格没有暴涨,房地产开发每平方米利润不足1000元,商品房价格增幅5%以下,2000年前,原特区内商品房4000元/平方米,2004年前后,市中心区商品房价格6000元/平方米。

从2000年开始,深圳的住房制度改革逐步发生了方向性逆转,2005年后深圳房价进入高速增长轨道,仅用十年左右的时间,深圳已经成为全球房价最贵的城市。

深圳如今高房价起始于2005年,共经历了6个阶段。

 

深圳原副市长张思平:深圳房价3年后要回归到2015年水平!

1998-2017年深圳商品住宅二级市场平均交易价格(单位:元/平方米)

数据来源:深圳统计年鉴

 

第一个阶段是2005至2007年房价万元跨越阶段。从2000年到2003年深圳的房价大体上为5000元/平方米左右,平均每年增长约5%。2004年开始涨幅扩大到9.19%,接近两位数。2005年下半年,深圳房价狂奔,2006年涨幅达31.36%,2007年甚至达到45.48%,当年深圳房价一举跨过万元大关,达到每平方米13370元,房价三年内翻了一番。房价上涨远远超过了居民的经济可承受能力,从此“高房价”成为深圳市民生活中的突出矛盾之一。

第二个阶段是2008年全球金融危机后的房价短暂调整时期受2007年美国次贷危机引的金融危机影响,深圳房价2008年下降到每平方米12823元,下降了4%,城市中心区房价下降更多。本来2008年全球金融危机应该是促进房价合理调整,以及房地产健康发展的历史机遇,然而,2009年深圳商品房价格比2008年恢复性上涨了15.8%。

第三个阶段是国家四万亿投资政策和刺激消费政策将深圳房价带上两万元的高地。受全球金融危机影响,2008年下半年,中央将年初确定的“稳健的财政政策,适度从紧的货币政策”,调整为“积极的财政政策,适度宽松的货币政策”,采取扩大投资,刺激需求的宏观调控政策,迅速出台了四万亿的投资拉动政策和各种刺激消费的货币金融政策,使当年中国的投资增长了30%以上。2010年,深圳房价20297元/平方米,迈上了2万元平台,2008年至2010年上涨了58.2%。

第四个阶段是政府严格调整下深圳房价平稳发展时期。面对全国房价攀升,中央2010年、2011年先后发出4号文件和1号文件,试图抑制房价的快速增长,并重新提出建设社会保障房和廉租房的要求。在调控房价方面,国家从抑制需求的角度对银行房贷政策,包括首付比例、利率、限贷等方面进行控制,地方政府则主要从限购、限面积、限身份等方面出台政策,并打击过度投机,整顿房地产销售市场。2011年到2015年上半年,深圳房价大体平稳增长,年增长幅度在5%左右,2014年比2010年总体上涨了18%。

第五个阶段是2015年下半年到2016年上半年深圳房价失控,三级跳飞跃至50000元/平方米以上。2014年始,中国经济进入“新常态”,针对我国产能过剩的结构性矛盾,中央确立了以“三去一降一补”的供给侧结构性改革的基本方针,房地产“去库存”成为重要内容。类似深圳这样的一线特大城市的房地产市场是需求旺盛,供应不足,但是,深圳照抄照搬国家去库存政策,从金融信贷、购房限制等方面,全面放开了对需求侧的调控措施。深圳市房地产市场进入疯狂失控时期,2015年深圳个人房贷金额达到1万亿元,比2014年翻了一番。如果按年度计算,全市2015年房价比2014年平均增长43.1%,2016年又比2015年增长60%,其中2016年5月全市新房平均价格达到55871元/平方米,同比增长96%。

第六个阶段是2017年至2018年,深圳房地产进入以行政手段进行“价格管制”阶段,维持了房地产价格的暂时稳定。2016年10月4日,深圳市按照国家统一部署,实行各城市差别化的调控政策,出台了“深八条”,实施严格的限购限贷政策,并依靠行政审批商品房售卖价格等手段,强行压住了深圳房价迅猛上涨的势头,使2017年深圳的房价实现了所谓的“零增长”。根据深圳市有关部门公布的数据,2017年至2018年7月,深圳房价稳定在54000元每平方米左右,基本上形成了“零增长”的格局。

2017年后深圳房地产价格形成“冻结”格局,并非是市场供求关系发生了重大变化,而是国家以特殊的行政手段强制干预的结果。

政府可对新建商品房进行价格管制,但对二手房交易市场价格,政府无法用同样的价格审批方式对卖房者加以控制,造成了“二手房”价格远远高于“一手新房”价格这一违背市场规律价格倒挂的奇特现象出现。以2018年7月深圳南山区推出的第三期新建商品房为例,新房价格为85000元每平方米,而过去几年已经卖出的同一楼盘第一、二期,无论是位置还是环境都不如第三期,但二手房交易价格为110000元每平方米,比新房价格高出30%左右。按照通常一手商品房比同样区位二手房价格高出20%的比例推算,这个小区新推出的商品房市场价格应该在132000元每平方米,比政府管制价格高出47000元每平方米,高出比例超过50%。

深圳从2005年开始到2015年,十年时间房价增长十倍以上,堪称“世界奇迹”。

房价调控越调越高,人们会简单地归纳为以下四个原因:一是简单认为房地产价格是由于房地产市场秩序不规范,使得一些买房投机者推波助澜,把房价给炒高的;二是深圳房价高是房地产开发商的追求暴利和贪婪造成的;三是深圳房价高是因为深圳人口增长太快,地域面积小,土地供应不足造成的;四是深圳高房价是国家宽松的货币政策和银行资金对房地产的过度贷款造成的。

以上说法都是欠妥、片面的,没有抓到问题的本质。深圳十多年来房价猛涨,其根本的、主要的原因,是影响房地产发展一系列深层的制度设计和缺陷造成的,这种制度中最重要的是住房制度、财税制度和土地制度:

首先,深圳住房制度由“双轨”变“单轨”,由以社会保障为主转为以商品化为主是深圳房价十年快速增长的根本原因。

深圳在1980年率先在全国启动住房制度改革,借鉴新加坡、香港对中低收入家庭提供住房保障的成功做法,提出了以住房保障为主导,兼顾住房市场化的“双轨三类多价”的住房制度改革方案,并提出2000年实现深圳每户一套住房的目标。2000年前后,基本完成了深圳住宅货币化、商品化体制的转变,“双轨三类多价”的住房制度已基本建立,2004年以前商品房价大体保持在5000-6000元每平方米之间。

但是为解决1998年亚洲金融危机困难,保持经济稳定,以1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志,国家作出了以住房商品化为主导的住房制度改革决定,把房地产作为主导产业培育发展,取消了政府和所有单位的福利房的建设和分配。受国家住房制度改革影响,2003年6月出台《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》,以住房商品化为主导的单轨深圳市住房建设和供应体系建立,取消了福利商品房、微利商品房的建设和分配,深圳住房建设分配体制转向全部由房地产商提供的单轨、单类、单价市场商品房建设和供应体系。

住房制度如此调整后,扩大了市场对商品房需求,且房地产开发企业成为唯一的合法的住房建设者,住房供应量的减少,刺激了深圳房价的步步攀升,2006年深圳房价已攀上万元大关,2007年深圳房价上升到13370元每平方米,比2003年5879元每平方米增长了127.4%。从2005年到2015年下半年,深圳的房价上涨了近十倍,从每平方米5000元左右上升到50000元以上,住房制度改革方向的调整对房价影响可谓之深远。

其次,土地财政制度的逐步形成,使政府成为深圳高房价的主要推手。

2005年以来,随着房地产作为深圳主导产业的形成,地方依靠房地产拉动GDP和增加财政收入,形成了与土地财政密切相关的新财政制度和体制。

比如,深圳通过卖地最高一年可增加近千亿元的地方财政收入。在政府对自身利益的追逐下,反过来又积极推动房地产的发展,推动房价的持续升高,成为了推动房地产产业发展和商品房价格暴涨的最大推手。

政府在推动房地产发展和推高商品房价格的主要途径有五个方面:一是采取多种方式抬高地价,增加卖地收入,二是加大市场商品房供应的面积和比例,三是加大城市更新、旧村改造的规模和力度,四是对房地产开发和居民购房提供大量的资金支撑,五是基本停止或消极对待保障性住房的建设。

再次,垄断的土地制度是推动房地产价格暴涨的基本手段。

在深圳经济特区发展过程中,先后于1992年和2003年在特区内326平方公里范围内和特区外1700平方公里的范围内,实行了两次农村城市化的重要改革,将原居民纳入城市管理的同时,对原集体和农民所有的几百平方公里的土地,以经济补偿和特殊政策的方式实行统一征收,转为国有土地。从此政府高度垄断了土地资源,成为土地使用权的唯一出让者。

由于政府未能提供中低收入家庭的保障性住房,随着深圳城市人口剧增,城市廉租房市场需求空间巨大,受经济利益驱动,原居民和集体股份合作公司在未经政府批准的条件下,兴建了数量达几十万栋,面积达几亿平方米的法外建筑。这些建筑在对深圳的城市建设、管理带来一系列问题的同时,客观上也代替政府承担了为中低收入群体提供廉价出租房的特殊功能,为深圳经济发展和中低收入群体生活居住作出了重要贡献。

正因为深圳违法建筑的特殊环境、特殊功能,使得主要由几十万特区原居民和集体组织形成的特殊利益群体,与政府进行了长期博弈。十多年来,一方面深圳各级政府每年大力拆除违章建筑;另一方面,新的违法建筑大量出现,成为深圳城市建设和管理过程中独特的现象。

越盖越多,越盖越高的违法建筑(报告附图)

 

作为重要的支柱产业,房地产一直支撑着GDP的持续增长,为深圳的经济发展作出了重要贡献。同时,房地产已经成为地方财政收入和保障政府正常运作的重要来源,2016年深圳房地产收入在地方财政收入中的比例接近三分之一。

但畸高的房价将会对深圳产生严重的负面影响,这些负面影响表现在多个方面。

一是高房价造成绝大多数工薪阶层买不起房,成为压在绝大多数深圳人头顶上一座大山。

按2016年政府管控的商品房价格每平方米53455元计算,深圳市的工薪阶层基本上都买不起商品房。2016年深圳市在岗职工月平均工资7480元,年平均工资为89760元,每年工资总收入只能买1.68平方米的房子。2016年上半年深圳房价收入比为38倍,位居全国第一,远远高于通常被认为5-7倍的国际通用标准和水平。不少人已经因住房问题而远离深圳,去内地二、三线城市寻找生存和发展机会。

二是高房价带来的高租金,拉动了深圳的消费品和服务价格的全面提高,降低了中低收入居民的实际生活水平。

房租作为城市居民消费的基础价格,这些年来,随着地产价格飞涨,带动了商业服务业、餐饮业、文化娱乐业等价格的快速全面上涨,对中低收入居民的实际生活带来很大影响和压力。同时,由于商业房地产租金的提高,给相当多的中小服务业的经营者带来很大压力,这几年已经有相当多的服务企业关闭停业,与前几年相比,原特区内一些地区的商业、服务业已经出现萧条现象。

 

 三是恶化了经商环境,对深圳制造业、物流业产生了巨大的挤出效应,使深圳的产业面临空心化的风险。

自从2007年以来,因经商环境的变化深圳出现两次制造业大规模外迁的情况。第一次是2007年前后,随着国家劳动合同法的出台和最低工资标准的提高,劳动力成本上升,一些劳动密集的低端制造业开始外迁。此次外迁,对深圳的制造业并没有产生伤筋动骨的影响,甚至促进了产业升级,结构调整。第二次是2015年前后深圳高端制造业发生大规模的外迁。主要原因不是劳动力成本快速增长,而是2015-2016年深圳的土地、房地产价格暴涨。

据有关部门调查,2014到2016年深圳工业厂房平均租金上涨近40%。特别需要指出的是,这次大规模外迁的企业相当多的是先进制造业中的大中型骨干,比如华为、中兴、比亚迪、大疆、富士康等知名高科技企业的制造基地都已经搬迁到深圳周围地区,数据称2016年已有1.5万家制造业企业迁出深圳。

深圳在2014-2016年期间,以制造业为主的第二产业占GDP的比重每年降低一个百分点,到2017年第二产业增加值占GDP的比重已下降到41%。如果由于房价持续上升、经商成本持续提高,深圳制造业比重持续下降,深圳产业空心化的风险将越来越大,这对深圳的长远发展带来的不利影响可能是巨大的,深圳离开了制造业的支撑,所谓创新型城市的发展就可能成为无本之木、无源之水。

四是高房价使青年人成为房奴,使青年人失去了奋斗的希望,降低了深圳对各种人才的吸引力。

根据深圳市2017年工资指导价位,在深圳14个行业大类中,月收入的低位值,绝大多数在4000元以下,超过4000以上的不足8个行业,几百万青年劳务工除了部分住在企业提供的职工宿舍外,相当部分住在条件更差的城中村原居民提供的廉价出租屋。他们没有深圳户籍,无法享受到深圳市任何住房保障政策。

五是高房价挤占了市民的正常合理的消费,降低了中产阶层和中低收入家庭的实际生活水平。

六是房地产快速发展和房价的畸高,绑架了银行体系,增加了金融系统性风险,为深圳长期可持续发展埋下了隐患。

在银行贷款中,与房地产相关的贷款占相当大的比例,根据经验判断,与房地产有关的贷款占整个深圳银行贷款余额的比例高达50%左右。在2015-2016年深圳房价失控期间,深圳市银行贷款余额从2014年的28114亿元增加到2017年的46329亿元,仅三年时间深圳市银行金融贷款余额增长了65%。随着未来深圳房地产价格大幅度下行调整,银行的不良资产率将大幅度上升,银行体系将有可能发生系统性风险。

 

七是高房价大幅度提高了市民的个人负债率和住房信贷杠杆率,增加了家庭的金融风险;

八是高房价降低了深圳对国内外人才的吸引力,对继续保持深圳的活力、创新力产生了负面影响;

九是深圳畸高的房价加大了社会的收入差距,成为不同群体财富悬殊的重要因素,对深圳的共同富裕、和谐社会的建设带来深刻的影响;

十是高房价助长了城市违章建筑规模的扩大。

 

深圳原副市长张思平:深圳房价3年后要回归到2015年水平!

福田中心区的岗厦村,村民自建的6-7层楼房达到近千栋。(报告附图)

 

凡事皆有度,若城市过度追求高房价,城市本身也必定深受高房价之害。

来源:《财经杂志》

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