反差!粤港澳大湾区首月:广深利率松、莞惠看房忙、佛江却跌了……

2019年3月25日07:54:22 发表评论 31

最近,粤港澳大湾区楼市消息不断。


截止到目前,期盼多年的《粤港澳大湾区规划纲要》(下文简称纲要)已经正式出台整整一个月,多个城市还出现了减税、利率下调等利好政策。


但是,虽然同在大湾区,每个城市的市场反应却截然不同。


反差!粤港澳大湾区首月:广深利率松、莞惠看房忙、佛江却跌了......

(图源乐有家研究中心)


有些城市出现明显回暖:广州多个楼盘房价上涨、深圳房贷利率下调、东莞二手房交易个税调整刺激市场、惠州看房人数明显增多...


也有城市继续走向平静:佛山成交下跌、珠海新房再次降价、江门新房供应环比下跌超50%...


资料来源于乐有家、贝壳研究院、中原地产、合富研究院、

咚咚找房、网易房产、广州房产、惠州房价内参、

房Boss、企鹅财经、中山乐居、新浪看点、华夏时报等。




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深圳
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开春后,纲要出台和利率下调的双重刺激下,深圳楼市信心明显大增。


相比年底的开发商加紧推盘,业主降价卖房等现象,春节后,卖家开始争取主动权。


例如,新春踩盘中,南方楼事发现大量项目已经取消了年前的优惠(戳蓝字 看大湾区最强踩盘报告:);二手房方面,笋盘减少,部分业主开始闻风涨价。



 连夜排队、豪宅秒光

春节返工后,深圳楼市明显热闹了起来。网上盛传有中介“抱怨”最近很辛苦:通宵看房、忙到没空吃饭。


虽然数据还未体现,但从近期各大楼盘密集发布的成交喜报来看,深圳成交回暖明显。


而且,在分布上,东、北、西都有项目拿出好成绩。其中,西部某大盘单周销量达到110套。


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2月,深圳第一个新盘华润深圳湾瑞府开盘,半小时去化近半,价值8000万的户型甚至秒光。(戳蓝字 看开盘实况: )


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虽然豪宅不代表市场普遍现象,但是深圳土豪的购买力还是常常刷新人们的想象力。


除了豪宅,近期重新开盘的景田某公寓也火了一把。


中介们从凌晨三点开始“直播”排队状态,现场最拥挤时有近千人。虽然最后被紧急叫停,但给市场也带来不小的冲击。(戳蓝字 看真相:)


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虽然这些“热门”事件有一些炒作成分,但各方对深圳市场的信心可见一斑。



 网签量、看房量激增

由于网签有滞后性,具体成交量目前不好说。但是从市场热情来看,确实春天的脚步近了。(戳链接 看真相 


尤其是二手房方面。贝壳数据显示,近期新增客源、新增房源以及新增带看量确实有明显反弹。


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(图源贝壳深圳站)


 二手房成交回暖


据房Boss消息,开春后,深圳二手房成交量回暖明显。像后海片区、布吉片区等片区的业绩甚至达到单日破百万,某大中介宝安西区3天成交70单,与此前21天成交持平。


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(图源房Boss)



利率连续下调

楼市信心的大增,除了规划纲要出台的刺激,房贷利率的连续下调也是重要原因。


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(图源乐有家)


今年1月,深圳主流利率下调至上浮10%,两个月后,利率再次下调。具体来看,大部分银行首套房贷利率执行基准上浮5%,二套执行基准上浮10%。




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广州
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纲要发布后,广州楼市迎来了“小阳春”。


无论是新房市场,还是二手房市场,看房量都有明显增加。(成交数据有延迟,暂未明显体现。)


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(图源广州楼事)


尤其是南沙、增城等板块,受大湾区规划利好影响最为明显。开发商们也瞅准了这股“东风”,集中推盘,近期新入市项目数量明显提升。


此外,广州宣布房屋交易增值税附加税费减半,从12%降到6%,也对市场有一定刺激。



利率松动

新年以来,房贷市场不断传出利好消息。广州近期的房贷利率也出现了松动,尤其是首套房方面。


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(图源广州房产)


去年11月,汇丰银行率先将利率下调至上浮5%,近期再次调整为3.5%,但需要一定的申请条件。


据广州房产消息,除了招商、中信银行,其他几家能申请最低利率的银行都需要一定的申请条件。



 大湾区利好板块成交走高

据阳光家缘网的数据显示,2019年2月(2.1-2.28)广州网签一手住宅3466套,环比1月(5024套)下跌31.26%,同比去年2月(3185套)增长8.82%。(戳蓝字 看广州最全踩盘报告  )


其中,增城、南沙、黄埔分别以网签814套、643套及581套占据前三名。


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(图源网易房产)


据广州中原研究发展部分析,2月成交下滑与部分热门板块的项目“按兵不动”,等待纲要正式出台有关。


以南沙为例,在大湾区规划出台的周末(2.23-2.24),黄阁、金洲板块部分项目随即加推,成交情况理想。


因为由于网签数据存在一定延后性,预计“大湾区行情”将于3~5月体现。




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东莞
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近期,东莞新房市场仍以消化存货为主,但二手房方面因为交易个税调整,市场非常热闹。


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(图源咚咚)


有媒体报道称,东莞二手房交易个税可按照两种方式征收:全额2%或者差额20%,具体哪种可自行选择。不同的征收方式可以省下十几万。(戳蓝字 看真相 )


新房供应低迷

和二手房相比,东莞的新房市场最近非常平淡。


据企鹅情报局消息,东莞上周新房供应402套,已连续7周供应在500套以内。市场仍以消化存货为主,交易区域集中在临深和滨海片区。



 降税利好 二手房市场反应热烈

去年严格执行三价合一后,东莞二手房市场一度低迷。此次交易税征收方式调整,对于买家来说可能意味着少交十几万,看房热情大大提高。


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(图源咚咚找房 牛浩思-东莞楼探


但是呢,成交量能否大幅提升还要打个问号。据悉,不少业主已经开始收回房源,甚至临时涨价。


买家能否享受到降税的利好,从南方楼事此前发起的投票来看,似乎不太乐观。



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惠州
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大湾区纲要发布后,惠州可以说是率先“热”了起来。


不仅多个项目甩出成交喜报,多家媒体实探也发现,确实有不少营销中心人头攒动。(戳蓝字 看惠州最新踩盘报告 


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(图源企鹅财经)


虽然部分项目的成交量存在特殊情况,但市场总体回暖的趋势还是比较明显。



 成交回暖 供应充足

受春节影响,惠州2月的供应量和成交量都有明显下滑。但是市场回暖趋势明显,各大项目推盘力度不减,刺激成交。网签数据要到3、4月才能体现。


据惠州中原地产监控数据显示,2月份惠州一手住宅成交套数共计4209套,环比下滑43.05%,同比下滑47.02%;成交均价10992元/㎡,环比上涨3.39%。


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(图源惠州特价房)


据惠州中原地产不完全统计,惠州3月预计将有29个项目入市,预计推出套数约4000套。老盘加推较多。



 利率松动

春节后,惠州房贷利率也有松动迹象。放款速度加快。



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(图源惠州房价内参)



外地购房者进场

惠州楼市受大湾区利好较为明显,临深片区一直是热门区域。


据华夏时报消息,有项目反映,3月以来,项目来访量明显增多,而且最近多半是外地客户,从东北、江西、北京等地过来。前几天有江西客户团购了25套。





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珠海
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受春节影响,珠海2月一手住宅成交数据环比下跌超三成。但从3月最新数据来看,低迷状态将有所改善。



 2月冷淡 3月上升

据合富研究院(珠海)网签监测数据显示,2019年2月珠海住宅网签1271套,环比下降39%,住宅网签面积135078㎡,环比下降43%


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(图源新浪看点)


但是,进入三月后,成交明显回暖。3月4日至10日,珠海一手住宅网签成交数为882套,环比上涨27%。


但是区域冷热不均,受大湾区利好的板块热度明显提升。例如斗门,受到外地投资客的喜爱,2月依然热度不减。



房贷利率下调

据珠海房天下消息,目前珠海首套房贷利率主流水平处于基准上浮10%。


其中,广发银行、农商银行、渣打银行满足申请条件的话,首套房贷利率最低上浮5%。


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(图源乐有家)


而且,目前大部分银行额度充足。资料手续齐全即可放款,放款时间从3天到1个月不等。




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中山
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相比前几个城市,中山的市场平淡许多。


虽然有部分项目通过促销优惠活动吸引了一批购房者,但整体来说,观望情绪还在



 “拼多多”式营销

近期,部分项目通过低首付、特价房等优惠活动,吸引了一部分购房者,刺激成交。


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(图源网络)


据乐有家消息,中山个别楼盘引用“拼多多”模式开盘、加推。“拼”的越多折扣越多,使一些楼盘开盘首日便被“拼完”了,甚至有上海购房团一口气扫货12套。



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(图源中山乐居)



 低迷情绪渐散

受政策影响,中山市场观望情绪较重。春节后,可以看出开发商还是希望能借大湾区出台利好驱散一些低迷情绪。


虽然成交数据不明显,但是市场信心已经开始提升。开发商更加积极推盘、促销。购房者们购房意愿也更强烈,看房量增加。


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(图源乐有家)



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佛山、江门、肇庆
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虽然同在大湾区,但每个城市的具体情况还是有较大差异。



 佛山:供应量下跌

从2月数据来看,佛山不仅供应量下跌超50%,一手成交也明显下滑。虽然有春节影响,但市场也确实比较平淡,暂时没有较为明显的“回暖”迹象。



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(图源乐有家)


据乐有家研究中心数据,2019年2月佛山一手住宅新增供应6865套,环比下跌50.7%;一手住宅网签5440套,环比下跌19.3%。



 江门:供应量跌幅超50%

同样量价齐跌的还有江门。不仅跌,还止不住的跌。


2月,全市批准预售商品住宅2374套,环比下跌68.5%,同比下跌34.2%,为2017年10月以来首次环比下跌超50%。


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(图源乐有家)


据江门广播电视台微信消息,江门2月一手住宅的成交均价为7756元/㎡,环比下跌2.1%,连续四个月出现下滑趋势。


但有业内人士指出,江门实际市场情况可能比数据上的要好一些。


广东中原地产营销总监莫志华分析,由于江门市房地产交易综合管理信息系统在3月更换,过渡期间网签系统暂停,因此造成系统中成交量环比下降较多。



 肇庆:平平淡淡才是真

虽然是大湾区的一员,但肇庆在楼市方面非常淡定,暂未看到明显影响。(不操心楼市的城市都是好城市。)




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