惠州临深惠阳大亚湾在售新房项目:不限购值得投资吗?

2019年3月27日07:31:56 发表评论 80

来源/微信公众号:(ytdfz8);

作者:樱桃

粤港澳大湾区规划出炉后,备受全国瞩目,而各地的投资资金更是暗流涌动,其中粉丝们向我咨询投资买房最多的是惠州,因为9大城市中,只有惠州不限购。所以我将惠州作为了今年调研的第一站。

前言

惠州作为深圳东边的后花园,紧邻深圳龙岗坪山,由于背靠深圳这颗大树,十多年来就一直成为投资客青睐的香饽饽,惠州房源超过八成都是被深圳客买走。

但随着深圳房价一路走高,租金成本也在上涨,有很多在深圳上班却又无力承受深圳高房价,同时他们也不愿意退回老家或二三四线城市工作的刚需群体,开始外溢出来,退而求其次选择临深买房,这是无奈的不二选择。

有些曾经在县城或省城买了房,但因为回去找不到工作,一年到头房子住不了几次,最后还是只能卖掉回到临深买房。

但凡有点钱能买的起深圳,他们都不会选择临深,结果就形成了第一档购买力选择深圳,新房价格一般最低四万多,二手房老破旧还有三万多的;第二档购买力选择东莞,两三万;第三档选择惠州,1万出头。

所以临深片区逐渐从过去只有投资客购买的鬼城,开始变成有刚需入住的睡城。

这虽然是他们被迫退守的一个住处,但相比回到老家却无处安放灵魂,能在临深安放自己的肉身,已经很幸福了。

而且大都市圈的发展必定是趋势,国家发改委2月19日已出台文件,到2022年,都市圈同城化取得明显进展,基础设施一体化程度大幅提高,到2035年,现代化都市圈格局更加成熟,形成若干具有全球影响力的都市圈。

毫无疑问,环京、环沪、粤港澳这三个大都市圈都会是全球具有影响力的。

而其中粤港澳的人口流入又是最多的,2018年广东人口流入170万。有人就有希望。

惠州分为惠城区、惠阳区、大亚湾、仲恺区、惠东县、博罗县、龙门县7个行政区,惠阳区、和大亚湾、以及巽寮湾,因为对于深圳客和外地投资者来说,只有购买临深才有价值。

其中惠阳区我们调研了最邻近的白云新城和具有交通优势的惠州南站,大亚湾调研了临深的西区和万达商圈,以及具有黄金海岸线的巽寮湾旅游区。

踩盘报告

下面是我们两天的踩盘报告,先申明,所有踩盘项目都不代表我们推荐,仅仅是客观呈现,买卖结果自负。

一、白云新城 

惠阳连接龙岗地铁14号快线最近的地方就是白云新城,以后地铁连接14号第一站也是白云站。

优势:

1、政府限价,价格洼地;白云新城与坪山相邻的优势类似于凤岗与大运,大运房价5万起,凤岗房价3万起,而坪山现在房价3-4万,白云新城不被限价正常可以卖1.8-2.4万;

2、交通优势;深圳开往惠州主要高速沈海高速,去年动工扩建双向八车道(原双向四车道),在白云地铁设白云高速出口,下高速5分钟可以到家;地铁深圳14号快速线(惠州段)首站“白云地铁站”确定在白云一路,同时白云地铁也在深圳段“沙田地铁站”3公里范围内;深圳东部公交在白云新城与坪山交界处,东部公交连接深圳各个区域;

3、政府规划,2016年惠阳政府谋划总投资约400亿元发展重点片区PPP项目,将白云新城打造为对接深圳的门户形象区,品牌房企纷纷入驻。

劣势:

居住环境较差,城市面貌有待提升,周边医疗、商业、教育配套也不足;原来很多人在坪山工作住白云新城,所以白云一路两边有很多农民房;由于靠近深圳,相对于大亚湾,白云新城小区入住率更高;

1、金辉优步学府(均价13500元/㎡)

距离深圳坪山2公里,最近的地铁站是白云站(规划中)约1公里,4个地铁站到达惠州南站,惠州南站和天虹都是三公里内。

小区总共五栋 ,每栋有32层 ,目前5栋已经售罄,现在在售的是4栋94平和114平方,下周还会加推3栋。户型中规中矩,都是朝南或南北通透(所有惠州的楼盘户型都是这两种),毛坯交房。

关于首付款,开发商接受先付1.5成,剩下1.5成分期两年,产生利息和手续费从总房价里减掉。

2、源通壹方水榭 (均价14000元/㎡)

一期今年年中交房,现在剩下货量不多,全是144平的大户型,总价200万左右,毛坯交房 。

3、保利阳光城 (均价14000元/㎡)

距离地铁14号线沙田站3公里,距离白云站相对近些;一二期已交房,主推三期。

这个楼盘在2014年时均价5000元/㎡,16年涨到10000多一平,现在是14000,周边学校多,但好学校只有一个。

目测入住率还可以,我们跟小区门口家装店的老板了解到,一期二期都是毛坯,所以找他们装修比较多,因为保利是国企,所以小区建筑质量还比较好。小区入住率大概六成左右,大部分都是老人和小孩在这里住,两夫妻在深圳上班。自住的比较多,出租少,深圳客已经占了七八成左右,本地的只占一成,剩下的来自广东省其他地方。

老板是东北人,她说在惠州的东北人也越来越多,很多东北人喜欢冬天到南方过冬养老,三亚现在是东北人的天下了,但三亚的房价已经3万多,而惠州房价1万出头就显得便宜了。

4、融创玖樟台(均价10500元/㎡)

距离坪山坑梓站20分钟,比较远,周边也没有什么产业,离大型商超天虹好又多开车3-5公里,离惠阳汽车总站和机场比较近。

据说以后政府部门法院之类的都搬过来,现在还没有正式规划地铁,不过很多人都说惠州一号线建了之后,这里就会有地铁站了。

这里的深圳客户大概占6成,主要都是投资为主。

首付也可以做到1.5成 。

二、大亚湾西区

大亚湾范围比较大,行政划分有五个区域:西区,澳头,霞涌,中心区,石化区。其中西区与深圳也是一路之隔,而、东区就是石化区,并不太适合居住,黄金海岸旅游区就是后面第五部分要说的。

优势:

1、开发较早,有成熟小区配套;最有代表的是龙光城,建筑面积500万平,已开发将近10年,已引进沃尔玛商业,小区内有16所学校;

2、靠近南坪快速三期;南坪快速双向6车道,全程免费,缩短南山到坪山通勤时间,南坪快速全新开通可实现大亚湾临深区域到深圳一小时通勤时间;

劣势:

周围空地较多,全部开发完还需较长时间;

 

1、龙光城(均价14000元/㎡-15000元/㎡)

龙光城分为南北区,接壤坪山,小区超大,已开发10年,所以非常成熟了。

商业上,小区自带沃尔玛,购物很方便,也是大湾区入住率比较高的一个小区,达到80%。

教育上,幼儿园小学初中都有,有16所学校,惠州已经实行12年义务教育。但是这片区的医院资源不足。

交通上,小区有楼吧,每天都会开去福田和龙岗。

龙光城五期五月份开卖,精装1万五,人群都是深圳客为主。

 

2、荣佳国韵(均价14000元/㎡)

在龙光城旁边,享受龙光城的商业配套,户型不错,选择也比较多,踩盘后第二天就有中介打电话和我说,现在这个楼盘可以打96折,而且首付可以先给一成,后面的两成免息半年付清。

不过这里的公共交通配套非常不方便,小区旁边都是新规划待建的一些楼盘,商业和居住氛围都有待完善。

三、大亚湾万达广场商圈

优势:

1、成熟商业:万达广场在去年11月份开业后,一直承载着大亚湾的消费需求,整个大亚湾就万达广场这么一个成熟商圈,所以周边人气比较旺,居住氛围比较浓厚;

2、临近淡水、惠州南站;淡水是惠阳行政与商业中心,开车15分钟可以到厦深高铁惠州南站;

劣势:

万达商圈暂无地铁规划,深圳客户只能自驾或者坐公交通勤;

 

1、碧桂园太东蜜柚(均价12500元/㎡-13500元/㎡)

以小户型为主,60-70方,总价低,投资门槛低。当时带看的人较多。61平方总价78万,20万首付。79三房总价104万,总共6栋,900多户,旁边有华润万家,旁边有一个比亚迪工厂。

2、恒大悦龙台(均价13800元/㎡)

 这是一个中等楼盘,整个小区设计比较大气,总共2600户,计划2021年7月份交楼。去年开盘的时候卖12300一方,现在13800元/平米带精装了。

截止3月24日,只剩60多套,分别是89方和130方。

这里的小学是龙山小学,师资一般般,暂时没有公交和楼吧,不过小区靠近万达广场,走路10分钟就到了。

3、家悦龙庭(均价13000元/㎡)

 户型非常不错,主推两个户型,77平方和89平方,其中89平方做了小4房,还南北通透。77平方的做成了小三房,非常实用。离万达广场也不远。

4、碧桂园翡翠山(均价14000元/㎡)

现在只剩最后一栋,大概200多套。交通位置很好,有学校,距离万达广场也近,生活比较便利。但是公摊面积大,套内使用面积低一点。

惠州的大部分二手房价格都比新房便宜,但碧桂园翡翠山2015年就卖到1.5万了,所以二手房业主不愿意降价卖,因此二手房价格高过新房,新房因为限价,政府只让他卖1.4万,以前业主还因降价维过权,所以买新房还是倒挂的价格。

四、惠州南站

惠州南站最具备的就是交通优势了。

深圳14号线惠州段规划站点包括白云、草洋、开城、惠州南站(换乘惠州1号线、深圳地铁16号线)、新桥。

厦深高铁从深圳北——深圳坪山——惠州南站。

可以看出,惠州南站规划中的地铁只要通过了审批,以后连接深圳还是非常方便的。而目前就只能依靠高铁的优势通往深圳了。

很多客户目前考虑惠州南站周围房子,因为有厦深高铁通往深圳北站(单程20元,30分钟)。

目前还是有很多不便的地方,

第一:坐高铁不是地铁,需要网上买票,到深圳上班通勤时间超过一小时,每天往返费用超过40元,一个月一千块左右,交通成本较高;

第二:惠州南站属于淡水区域,淡水是老城区,路窄堵车,开出惠州至少半个小时,自驾时间成本更大;

第三:惠州南站周围大量农民房,商业配套不全,生活不方便,开发完善还需要很长时间;

我们绕着惠州南站那边开车走一圈,感觉周边还很荒凉。

但我相信,都市圈的发展肯定会加速推动地铁审批,那么惠州南站作为连接深圳的交通枢纽,地铁肯定很有希望实现,当然地铁从审批到修建到开通起码也是五年后的事了,所以只能是长远的利好,短期没啥希望,毕竟14号线开通也要到2022年。

惠阳雅居乐(均价10900元/㎡)

就在惠州南站旁边,楼盘很大,可以容纳一万七千户。购买者主要是深圳客,龙岗来的比较多。

一期18栋已经交楼了,但是入住率很低,周边比较荒凉,出行不便,配套很不齐全,现在卖的四期,都是以小户型为主。

五、惠州海景房

最后我们看了惠州的海景房,大亚湾有华润小径湾,其他都属于惠东的巽寮湾。

优势:

1、惠州属于亚热带海洋性季风气候,冬暖夏凉,常年四季如春,最适合度假、养老;

2、深圳人口密集,海景资源稀缺,节假日大小梅沙拥挤,而巽寮湾有着绵延20多公里的海岸线,很多人选择到巽寮湾度假;

3、没有对比就没有伤害,当海南限购,且价格动辄二三五万后,冬天飞机票上万的高消费来说,越来越多的北方人将投资的目光转移到惠州海景房,对他们来说,又多了一个养老和度假的选择,加上惠州限价,一万三四可以买到一线海景公寓,性价比确实算高的。

4、惠州临近深圳,医疗资源更好,有什么意外也方便急救,有的是儿女在深圳上班,老人在惠州养老。

劣势:

因为距离深圳较远,开车需要一两个小时,不适合刚需自住,只适合养老度假。

1、华润小径湾(均价15000元/㎡)

走进这个盘,面朝大海的感觉让人心情豁然开朗,视野很开阔,整体也很有设计感。这个楼盘分为7期开发 ,现在卖的是3期和4期,旁边的健身房和咖啡厅,还有五星级酒店,都开业了,旁边有一条绿道直接通向海鲜市场。

因为是度假型的楼盘,所以户型就是主打舒适,59-137平米的都有,套内使用面积75%左右,即使是91平,也只做一房一厅。单价一万四到一万六都有。也不带租约,可以自己去找酒店签,有些业主也能签到2000多一个月。

这个楼盘之前是买到2万以上的,不过现在政府限价,所以就卖的比之前便宜。

 大部分都是老人在这里养老。

2、碧桂园十里银滩(均价12500元/㎡)

项目紧挨着小径湾,住宅公寓都有,公寓70年产权,最小有46平方的,均价12500,如果能一次性付款还打98折。跟小径湾不同的是,产品是居家型的住宅。

这个楼盘非常大,开发9年了,已经卖了五六万套了,三期最为成熟,四期在售,后面还要10年才能开发完,可售资源非常多。小区配有楼巴去罗湖。

小区靠近海鲜街,游艇码头,学校方面,从幼儿园到高中都有。

居住还是以度假为主,入住率目前三四成左右,不过在旅游景点的楼盘,入住率一直都是不高的。买这里的客户主要是深圳和香港来的,占到8成,剩下的就是广州东莞。

房子可以托管给酒店,一年租金收益两三万元。

3、巽寮湾金融街(均价14000元/㎡-18000元/㎡)

金融街的海滩也很无敌,在售酒店式公寓,带精装和酒店租约,租约是和酒店二八分,如果租不出去则酒店给出保底1000元每月。

都是小户型,46㎡-48㎡-62㎡,一房一厅和小两房的为主。

总价不算很高,不过首付也要五成。

总结

惠州的新盘非常多,最起码上百个,如果不熟悉惠州市场,真的容易眼花缭乱。

惠州不限购,但限贷,首套房首付3成,基准利率上浮25%,二套首付4成,基准利率上浮30到35%,两套以上的就要一次性付款,以家庭为单位,征信上有体现两套房贷都要一次性。全国人民来惠州买房的太多了,惠州银行的钱都不够贷了,所以利率上浮很高。

很多人说惠州每年的新房成交太多,二手房不好套现,关于这个问题,我这次也做了详细的了解。

惠州二手房市场目前确实不太成熟,一方面是二手房税费高,个税非满五唯一按差额20%征收,交易流程繁杂,来来回回各种手续办下来去年基本上都是半年,慢的要七八个月,因为惠州的银行也不太愿意贷款给二手房,所以审批非常慢。

比如一套二手房总价100万,首付30万,税费加中介费15-20万,加上首付款前期就得付45-50万,已经可以买更好地段新房150万的,尽管二手房的价格普遍比新房便宜,甚至八九千的都能找到,但是二手房的成交量还是很少!

中介不愿意买卖二手房还有一个原因是交通不便利,买惠州的客户都是深圳客户,客户想去看房还需要从深圳接到惠州,成交后交易手续还需要多次往返深圳、惠州,非常麻烦,同时佣金又低,所以只要有客户,中介都会想方设法带客户去买新房,即使客户自己去看二手房,也会被其他中介推荐去买新房,所以业主想要卖房子不容易找到买家。

不过呢,你想卖还是可以卖掉的,但价格必须比新房便宜两千。比如龙光城,新房卖1.5万,那二手房就只能卖到1.3万。什么时候二手房的价格不受新房牵制呢?那就是等新房全部卖完了,市场全是二手房交易的时候,那业主就说了算。

而对于买家来说,你买新房还是二手房呢,买新房可以做到首付3成,买二手房呢,因为银行评估价过低,100万的房子,银行只能给你评估到60万,贷款7成,只能贷42万,所以实际上首付要58万,再加上十多万的税费和中介费,你需要拿出七十多万的现金,相比买新房需要多一倍的资金。所以很多人宁可价格贵一点,也要选择买新房原因就在于此。

惠州现阶段存在的所有问题,优势,劣势,我都清晰的告诉你了!

如果你问我惠州房子还值得买吗?我也肯定的告诉你,可以!因为大都市圈的发展一定是未来的趋势!这就跟环京,北三县,燕郊是一样的,去年我就在推荐大家抄底环京了,现在环京已经回暖反弹了。

深圳两千多万的人口,仅仅2000平方公里,在高房价的逼迫下,外溢的需求只能往周边扩散,第一站是东莞,第二站就是惠州。

但要弄清楚,这是指长期投资,以五年为周期才有一波大牛市,你如果想今年明年就要它大涨,对不起,我可不敢承诺,也可以肯定的告诉你,不可能。

很多人投惠州,是因为其他地方都限购了,资金找不到出路,而惠州长期来看,还可以保值升值,因为它挨着深圳,傍了一个大腿。

最后说明,为避免广告嫌疑,文中所提到的所有楼盘都不是我要推荐的,只是随机踩盘而已,买卖有任何问题我都不负责任。

 

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