投资惠州房产重点推荐:惠州买房解读,区域解读全分析

2019年3月28日11:08:38 发表评论 19

今天就为大家来分析这么一个城市:不限购而且房价才1万出头,这个城市就是惠州。

一、惠州城市发展概况

1.惠州在大湾区中的发展水平

惠州位于粤港澳大湾区东岸,东岸是大湾区最发达的片区。作为粤东门户,向东经潮汕可连接福建,向北经河源可连接江西。具体接壤上,北接韶关、河源,西靠广州、东莞、深圳,东联汕尾,南面沿海。虽然位于珠江东岸,但实际上惠州是不靠珠江入海口的。

2018年惠州的GDP是4150亿,在广东省内排第5,仅次于东莞。实际上大家知道广东富裕,是中国第一大省级经济体,但很多人肯定不知道广东省发展极其不平衡,第四名的东莞,其GDP已经是第五名的惠州的2倍,其他靠后的城市GDP就更不用说了。

但是不管怎么说,惠州的发展水平在大湾区里,可以算是第二梯队的。比不上香港深圳广州东莞,但至少是领先其他一帮小弟比如中山珠海肇庆江门的,且年GDP以7.6%速度在增长。

惠州面积很大,有1.1万平方公里,在大湾区所有城市排第二,常住人口有477万,人口规模上接近特大城市。

2.惠州独特的楼市政策

截止2月底,惠州的新房库存面积为1123万平方米,去化周期8.79个月。库存上属于一个正常水平,但是惠州的楼市政策却比较独特。

惠州的房价情况是,一手房:1.2万/m²,二手房:1万/m²。

惠州的楼市政策在环深中是算一个奇葩,因为即限售也限价,但偏偏却不限购。惠州现在限售3年,也就是现在买了房要等拿到证3年后房子才能交易。限价方面,所有项目必须要按政府的指导备案价销售。就拿惠阳来说,整体片区从2017年实行限价开始就没怎么调过价。但是偏偏却不限购,不管你是当地人外地人,只要你有钱你想买多少套就买多少套。近期不是经常有外地人去惠阳一条腿或几层楼一起买的事例嘛。

在粤港澳大湾区内,你还没限购,你还那么靠深圳,楼市当然很容易被搞火啦。所以2017年年5月份惠州迫于楼市火爆压力出台了意思性限购政策,所谓意思性限购就是意思意思。大伙看下是不是:政策规定,大亚湾一次性购买3套或以上的暂缓网签,要观察评定是否炒楼行为。天哪,这哪叫限购呀,这样的政策一定会被媒体大肆炒作宣传,实际上相当于向全国人民免费打了一波广告:快来惠州买房吧,我这里不限购!

当然,最关键的问题在于,惠州的楼市到底值不值得投资!

二、深圳后花园,惠州的“城市价值”有多大?

1.专注实体经济,房价虽低价值高

惠州的GDP能排全省第5,超过名气上更大的珠海、中山。但是房价却要比中山、珠海都低。刚刚过万,整体均价在1.2万/m²,放在全国房价都不算高。

惠州是一个务实,也是一个定位很明确的城市,它很清晰在高端产业比如科技金融、人工智能等肯定是拼不过深圳东莞。那就把着力点放在实体经济上,专注发展实体经济和传统工业,所以也在大量承接东莞,尤其是深圳的产业转移。

惠州的两大支柱产业,电子信息和石油化工,这两个产业在全国都能拿出来秀一秀的。去年,惠州电脑、彩电的产量都过亿,智能手机更是达14亿部,也就是说惠州一个城市产的手机都够咱中国人手一部。而惠州大亚湾石化产业园,在中国的化工园区中排名第二,仅次于上海的化学工业经济技术开发区。

惠州地理位置优越,靠近深圳、香港,同时也处于广东沿海。拥有大湾区6大港口之一——惠州港,年吞吐量已经过亿。再加上惠州实业基础扎实,在积极的外向型经济政策下,成了港台产业转移和外商投资的重要地点。目前,整个惠州有3600多家外资企业,已有60多个国家和地区的客商到惠州投资兴业,投资金额超290亿美元。光500强企业就有33家,投资了大大小小60多个项目。

光看经济实力,惠州比不上大湾区内的另外两个制造业强市佛山、东莞。但是结合房价来看,相比东莞、佛山2万的房价,惠州才1万出头,不管是在城市发展还是房价的上涨,都有很大空间。

2.旅游资源丰富,深圳后花园

作为传统制造业城市,惠州其实也是一个旅游资源丰富的城市,有很多著名的旅游景点,惠州西湖、巽寮湾、双月湾,珠三角避暑天堂南昆山,岭南名山罗浮山,有山有水又有海。

作为广东海洋大市之一,惠州拥有200多公里的海岸,有丰富的滨海旅游资源,大小海湾28个,刚才说的巽寮湾、双月湾就是广东省最优质度假海湾之一。

惠州全市景区有70多个,其中5A级景区1个、4A级景区10个、3A级景区11个。论旅游资源,惠州是在大湾区有绝对优势的,2017年惠州游客人次达5393万,仅仅旅游业收入就达439.28亿元,占全年GDP的15%。

因为靠近深圳,同时又和深圳有紧密的交通联系,1-2小时内的景点通勤时间,让惠州成为有着2000万人口深圳的后花园,假期短途旅游的首选之地。

同时,作为全国十大宜居城市之一,惠州近几年也成为了越来越多北方人南下避寒、养老的一个重要选择。

3.与深圳交通连接紧密

惠州不仅在地缘上靠近深圳,和深圳在交通上也紧密相连。

规划上有8条轨道交通和深圳实现对接,分别是两条高铁、一条城轨和五条地铁。

高铁方面:已通车的厦深高铁,从厦门开往深圳,在惠东和惠阳设站,直达深圳北。同时还有在建的赣深高铁,通过惠城的惠州北站和博罗的博罗站连接深圳。

地铁:惠州最新规划境内有1-5号线共5条地铁线路,但是大家不用太关注这5条地铁,因为10年前惠州就打算建地铁,到现在只见规划不见行动。我认为惠州地铁单独靠自己是很难搞起来的,必须得借助外力,这个外力就是深圳。

在未来规划中,深圳将有5条以上地铁连接惠州。最近的,就是深圳地铁14号和16号线,这两条地铁将连接惠州惠阳和大亚湾,目前这两条线在深圳境内都已经动工。对于惠州来说,这两条地铁以深圳为主导,尤其是14号线惠州段本就是深圳规划好的,所以我个人估计会是最快落成的。14号线是含金量非常高的一条线,一方面它可以直达深圳的最中心——福田区的核心岗厦北。另一方面,14号线是一条快线,是当前深圳站点最宽松,平均3公里一个站,时速最快,达到120公里/小时,也就是说从惠阳起始站到深圳终点站岗厦北只需40分钟。另一条延长线16号线,从龙岗大运中心出发,经过坪山,最后连接到大亚湾。这条地铁线的价值也不可忽视,因为把大亚湾和深圳两个东进最核心连接起来了。

高速方面,惠州与深圳有4条高速连接,所以对于这么靠近深圳的惠阳来说,哪怕没有地铁高铁,从惠阳开车到坪山中心区也就半个小时,到龙岗中心区40分钟,住在惠阳,工作在深圳东这样的通勤时间是完全没问题的。

看环一线城市的房子有没有投资价值,很重要的一点就是要看这个城市与一线城市的距离和交通,因为你要承接一线城市外溢的人口,距离就一定要近,交通就一定要紧密,尤其是一定要有地铁相连。

距离上靠近,交通上方便,才能吸引一线城市外溢出来的人口过来居住。很明显,等地铁开通,惠州对深圳的刚需是有吸引力的。

4.深圳东进战略最大受益城市

深圳政府要砸1.4万亿投入,打造起深圳东部中心,改变东西发展不平衡的格局。作为与深圳东部直接相连的惠州,无疑就是深圳东进战略的最大收益城市。

通常来说,那些靠近一线城市的三四线城市,如果你自身的产业基础薄弱,你的人口和资源就容易被一线城市给吸走,这就是所谓的 “虹吸效应”。帝都北京和它周边的仆人就是典型的例子,这些靠着北京的城市:张家口、承德、保定、廊坊没有一个发展得很好的,要产业没产业,要发展没发展,但是房价却因为靠近北京而被投资客给炒高。

想要不被虹吸,只有两种方法,一个是自身够强,留得住人才和产业,像天津就能相对保持得住自己的人口和产业。另一个是同城化和产业互补,像广佛同城就是例子,佛山一方面自身基础好,同时和广州有产业的互补,所以佛山的产业和人口自然就不会那么容易被广州虹吸掉,反而一定程度上广州的人口和产业会外溢到佛山,带动佛山发展。

而深圳东进战略对惠州来说就是这样一个同城化和接收深圳产业、人口转移的机会,在两地同城化基础上,尤其是异地地铁的直接相连会将两个城市紧密联系在一起。深圳东进战略不仅会让深圳东部的龙岗、坪山崛起,也会让惠州抓住机会趁势发展。

5.刚需购房者群体丰富

在中国绝大部分的城市,它的楼市都是当地人市场。但是惠州比较幸运,因为它除了当地人市场,外地人市场也占了蛮大一部分。当然,这和它的位置和拥有的资源是极其相关的。外地人市场包括哪些呢?

一是深圳人,有的因为没购房名额买不了,有的因为房价贵买不起,那就只能在深圳周边买,而惠州就是一个非常好的选择。尤其是靠近深圳的惠阳、大亚湾,深圳人一度都占了80%的购房份额;

二是香港人和来往香港频繁的人。大家不要忽略了香港,惠州实际上也很靠香港,早在10多年前很多香港人就已经开启了双城模式。什么叫双城模式呢?就是周一到周五在香港上班,而周末就在深圳、东莞过周末、消费。在过去,很多香港会选择投资最靠近的深圳,或者娱乐发达的东莞,而现在深圳、东莞房价贵了,东莞的娱乐也没有了。那么价格相对便宜,且环境不错的惠州就成为了不错的选择。从惠州南站坐高铁到香港最快只需45分钟到香港,非常方便。尤其在粤港澳大湾区规划的指引和整合之下,越来越多的香港人会涌入大湾区经商,就业,那么跟随而来就会是在内陆置业买房。

三是惠州旅居人群。惠州的旅游资源在广东省内算是非常不错的,尤其滨海度假资源。一方面,它成为了大湾区很多城市,尤其是深圳人的短途旅居之地。另一方面,相对于北方而言,惠州是南方沿海城市,又靠发达城市深圳,气候和空气都很好,冬天温暖。尤其是在海南全岛限购下,越来越多北方人来惠州置业甚至定居。

所以,很明显可以看到,惠州的楼市容量很大,除了当地人,还包含外地人市场。这个对于投资一个城市而言就相当重要,楼市容量越大,房产交易才会越活跃,房价上涨的空间才会更大,转手才会更容易。而更重要的是,在全国楼市当前限购如此严厉之下,惠州是整个环一线中唯一不限购的城市。

6.全国环一线中有价值且唯一不限购城市

中国有4大一线城市,而环绕着四大一线城市的就叫环一线城市,我们一个个来看看。环北京,最有投资价值的燕郊限购,需3年廊坊社保,像张家口外地户限购1套、保定主城区需3年社保限购1套;环上海,最有投资价值的昆山,需2年社保,靠上海南部的嘉兴限购,外地人限购1套。环广州,佛山靠广州的区域几乎都限购,靠广州北部的清远不限购,但是投资价值很低。最后,环深圳的城市,除了惠州其他都限购。

2016年10月份开始,珠三角主要城市开启了一轮限购风暴,深圳、珠海、东莞、中山、珠海等地纷纷出台相关政策,而惠州成为了临深唯一不限购的城市。严政之下,深圳购买力只能外溢,不能流向那些限购限贷的临深城市,只能流向惠州。

现在大家投资房产遇到的最大问题是什么?没购房名额,也就是我们俗称的没房票。不限购的城市全国遍地都是,但是有高投资价值,又不限购的城市很难找到第二个。比惠州有价值的城市不少,但是都限购,如果买都买不了,哪怕房价一年能翻一倍又有什么用?

我斗胆下一个结论:全国当前所有不限购城市,惠州的投资价值最高!

但是,在粤港澳湾区规划出台之下,惠州限购很大可能会被提上议程。所以,投资惠州一定要抢准时机。

综上所述,惠州自身产业基础不差,又能受到深圳的辐射,关键是还不限购,那对于购房名额稀缺的今天,惠州不就是最好的投资地吗?

惠州投资价值很高,但不代表遍地黄金,甚至是坑多机会少,如果随便买很有可能会被套牢。所以,投资惠州,我们首先要明确投资惠州的标准,其次是找到惠州最有投资价值的片区。

 

 

惠州买房解读,带你了解哪里是机会,哪里是坑!

惠州买房只能考虑这三个区域

1、惠州投资,区域筛选的2条最核心标准

(1)离深圳远近

深圳面积小人口多产业强房价贵,对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说,惠州最大的价值不在于它自身的发展,而是临深受到深圳发展红利的辐射。

惠州当前自身发展一般,所以只能说是哪里越靠近深圳,哪里就越有投资价值。但惠州那么大,不可能任何一个地方都靠近深圳。所以,投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区。

(2)有无地铁规划,尤其是与深圳有无地铁直连

城市与城市之间的连接方式有很多种,高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言,地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式,相比高速、高铁的人流,地铁人流才是最有效的购房人群。

我们投资惠州,不仅靠考虑房价涨幅的问题,更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域,才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以,投资惠州的标准,在靠近深圳的基础上,还要靠近地铁,尤其是靠近与深圳直连的地铁。

带着这两条标准,我们再来分析下惠州各区域的价值。

2、惠州各区价值分析

从南到北、从西到东,惠州总共有:惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。接下来,我们就按这个顺序来逐个分析。

(1)惠阳区

惠阳曾经很大,追溯到上世纪50年代,整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖,后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区,面积小了行政级别也低了。

虽说是惠州的一个区,但是这个区比较特别,它的区中心离惠州城中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一,直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连,到深圳福田通勤距离也就50多公里。

惠州7个县区中,惠阳的经济并不显眼,去年GDP485亿,产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域,为什么?因为这里是典型的深圳人的睡城。

要做睡城,首先你的交通必须要方便,而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速,惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过;其次高铁惠州南站,到深圳北站只需25分钟,不会比在深圳坐地铁上班慢;

最重要的是地铁,惠州当前没有通地铁,但是深圳主动要把14号线延伸到惠阳,虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批,但我认为审批确定只是时间问题。这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要,40多分钟就能到福田中心。

惠阳最有价值的板块有两个,白云新城板块和南站新城板块。

白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山,另一方面是有14号地铁线经过。作为14号线进入惠阳的第一站,它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说,即使14号不延伸到惠阳,它也能享受得到深圳段的地铁。

南站新城板块,指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些,但是14号地铁线在这里也有站点,也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点,价值不言而喻。

所以,作为离深圳最近,同时又有深圳地铁延伸的区域惠阳,是投资惠州最值得关注的区域。而其中,区域内的白云新城板块、惠州南站板块是最值得投资的板块。

(2)大亚湾

大亚湾实际上就在惠阳的南面,和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上,大家差不多,大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是,大亚湾靠海,拥有滨海度假资源,所以也会有滨海度假项目。

从经济总量来看,大亚湾GDP505亿,但是整个大亚湾的人口也只有20万,实际上就是4%的人口,却创造了全市13%的GDP,从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的。

在产业方面,大亚湾有个特殊的产业,石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业,这里有国内最大的中外合资项目:中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目,总投资1678亿元,相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带动下,惠州港也成为了广东重要的物流港口,与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群。

交通方面,大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时,深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾,在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心,但是可以直达深圳东进战略的最重要两个地方,龙岗大运中心和坪山中心。同时,在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线,无论到深圳罗湖或者福田都很方便。

大亚湾买房大致可以划分为3个板块:西区、澳头和滨海区。

西区是最靠近深圳的板块,而且也是深圳地铁16号线惠州段所在地,万达广场也在这个片区而且已经开业,不管在地段上还是在整体配套上,都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块。这里有几个项目和深圳真的就是一路隔,房价都已经去到1.9万/㎡,可以说是惠州最贵的项目。当然,因为严格限价的原因,整个板块的均价大概在1.4万/㎡左右。

澳头板块位于大亚湾中部,离深圳相对已经不是那么近了,而且也没有和深圳地铁直接相连的规划。所谓的靠海,实际上就是臭水塘。海水又脏又臭,整个水面都是黑乎乎的,也没有沙滩,所以这个片区的海对于买房来说是没有意义的,靠近这样的海连旅游都谈不上,更不用说旅居了。看到这里一大片一大片的房子,库存太大了,我就在想是谁给你们勇气竟然敢买这里的房子。

最后一个大亚湾板块,大亚湾滨海版块,这里才能算是真正的靠海。但是要注意大亚湾石化区就是在滨海区隔壁,绵延5公里。当然,石化区一定是会有污染的,项目离得近的话不管对空气还是景观肯定会有一定影响。所以大家如果在大亚湾滨海区买房,一定不要太靠近石化区。同时,该板块属于旅居度假板块,对项目的素质标准要求要更高,所以一定要选对项目!

大亚湾三个板块,澳头是完全不用考虑的,滨海度假板块项目,一定要挑最好的项目来买,真正好项目不会太多,最有投资价值的就是大亚湾西区板块。

3.惠东县

相对惠阳、大亚湾,惠东离深圳就不算近了,通勤距离要90公里以上,这里的房产最大的价值就是因为它有海。

惠东2018年的全年GDP有652亿,排在惠州第三,但主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业,GDP的一半都是来自制鞋业(305亿)。

如果要投资惠东,完全不用看市区,唯一可以考虑的就只有它的海湾:巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来,惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心,而是设置在靠近海湾的地方,很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的,因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。

所以惠东的核心卖点也只有旅居度假,这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。

北部湾区和刚才说的大亚湾滨海区是同一片海岸线,这里是惠东三大湾区板块中离深圳距离最近的,一个是在物理路程上相对近,一个是这里离惠东高铁站也最近。也就是说,交通上要比另外两个湾区更方便。

巽寮湾,这里是当前整个惠州旅游热点,一到周末全是游客,人群会比较杂乱,整个度假环境不是那么幽静。更重要的是,通往巽寮湾一般都要经过滨海跨海大桥,但是这座桥周末经常堵车,在交通上肯定就比不上北部湾区了。

双月湾,真正靠外海的湾区,海景很开阔,从景观来说是三大湾区中最好的。但是这里不仅要经过塞车的跨海大桥,而经过大桥之后还要走一大段并不是那么好走的国道。与深圳罗湖区的开车距离都要130公里,2个半小时,交通上是个硬伤。

关于惠东三大湾区,大家都靠海,虽然双月湾的海景资源要比另外两个湾区更胜一筹,但是因为交通上的硬伤拖了价值的后腿。

所以最终结合交通和海景相互平衡,得出的投资价值排序是:北部湾区>巽寮湾>双月湾,买惠东一定是首选北部湾区。

 

4.仲恺高新区

 

仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区,在惠州城区南部,惠阳区北部。离深圳中心区80多公里,轨道交通上有城轨仲恺站,但这条轨道是惠莞轻轨,通向东莞而没有连接深圳,所以实际上仲恺和深圳的交通联系上很弱,已经不能算是临深片区。

作为惠州的高新区,仲恺的产业优势是很明显的,作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区,专利申请和授权连续7年全市第一。国内电视龙头TCL最大生产基地就在这里,去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台,其中近六成销往国外市场。

总的来说,对于房产投资而言,虽然仲恺有一定的产业优势,但是这个优势不足以弥补它离深圳的距离远,交通上不紧密这个短板,所以不做投资的考虑。

惠城区,是惠州的主城区,这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里,至少2个小时的通勤时间,属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。城区有开通轻轨可以直达东莞,但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站,暂时还在施工,预计2021年才能开通。

作为惠州核心区,惠城区的GDP自然排在第一位,数额为718亿,但是实际上惠州几个区域除了最北的龙门县发展最差之外,其余都在500亿GDP以上,大家之间的差距并不会非常大。

当然,作为老城区,惠州的医疗、教育和商业配套是整个惠州所有片区最好的,但是对于在惠州进行房产投资,最核心的价值是你离深圳的远近、有没有地铁直通深圳,而不管你是不是主城区。所以,惠城区绝对不是首选,只能作为一个补充考虑。

惠城买房,大致可分为四个板块:金山湖片区、江北片区、西湖片区、水口片区。

金山湖是惠州这两年投资最热的高端居住区,是未来整个惠州的居住中心,价格也是惠州最贵的,去到1.7-1.8万/㎡,而且这里的销售非常嚣张说没有关系的话你很难买得到。

江北片区是属于惠州城区CBD片区,当前惠州的企业总部聚集地,城市地标也在这边,地段价值最高。

西湖片区和水口片区属于老城区,城市面貌相对比较破旧

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