惠州买房怎么选

2019年3月28日15:12:31 发表评论 14

1、惠州投资,区域筛选的2条最核心标准

(1)离深圳远近

深圳面积小人口多产业强房价贵,对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说,惠州最大的价值不在于它自身的发展,而是临深受到深圳发展红利的辐射。

惠州当前自身发展一般,所以只能说是哪里越靠近深圳,哪里就越有投资价值。但惠州那么大,不可能任何一个地方都靠近深圳。所以,投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区。

(2)有无地铁规划,尤其是与深圳有无地铁直连

城市与城市之间的连接方式有很多种,高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言,地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式,相比高速、高铁的人流,地铁人流才是最有效的购房人群。

我们投资惠州,不仅靠考虑房价涨幅的问题,更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域,才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以,投资惠州的标准,在靠近深圳的基础上,还要靠近地铁,尤其是靠近与深圳直连的地铁。

带着这两条标准,我们再来分析下惠州各区域的价值。

2、惠州各区价值分析

从南到北、从西到东,惠州总共有:惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。接下来,我们就按这个顺序来逐个分析。

1.惠阳区

惠阳曾经很大,追溯到上世纪50年代,整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖,后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区,面积小了行政级别也低了。

虽说是惠州的一个区,但是这个区比较特别,它的区中心离惠州城中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一,直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连,到深圳福田通勤距离也就50多公里。

惠州7个县区中,惠阳的经济并不显眼,去年GDP485亿,产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域,为什么?因为这里是典型的深圳人的睡城。

要做睡城,首先你的交通必须要方便,而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速,惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过;其次高铁惠州南站,到深圳北站只需25分钟,不会比在深圳坐地铁上班慢;

最重要的是地铁,惠州当前没有通地铁,但是深圳主动要把14号线延伸到惠阳,虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批,但我认为审批确定只是时间问题。这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要,40多分钟就能到福田中心。

惠阳最有价值的板块有两个,白云新城板块和南站新城板块。

白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山,另一方面是有14号地铁线经过。作为14号线进入惠阳的第一站,它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说,即使14号不延伸到惠阳,它也能享受得到深圳段的地铁。

南站新城板块,指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些,但是14号地铁线在这里也有站点,也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点,价值不言而喻。

所以,作为离深圳最近,同时又有深圳地铁延伸的区域惠阳,是投资惠州最值得关注的区域。而其中,区域内的白云新城板块、惠州南站板块是最值得投资的板块。

惠州买房怎么选

2.大亚湾

大亚湾实际上就在惠阳的南面,和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上,大家差不多,大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是,大亚湾靠海,拥有滨海度假资源,所以也会有滨海度假项目。

从经济总量来看,大亚湾GDP505亿,但是整个大亚湾的人口也只有20万,实际上就是4%的人口,却创造了全市13%的GDP,从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的。

在产业方面,大亚湾有个特殊的产业,石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业,这里有国内最大的中外合资项目:中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目,总投资1678亿元,相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带动下,惠州港也成为了广东重要的物流港口,与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群。

交通方面,大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时,深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾,在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心,但是可以直达深圳东进战略的最重要两个地方,龙岗大运中心和坪山中心。同时,在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线,无论到深圳罗湖或者福田都很方便。

大亚湾买房大致可以划分为3个板块:西区、澳头和滨海区。

西区是最靠近深圳的板块,而且也是深圳地铁16号线惠州段所在地,万达广场也在这个片区而且已经开业,不管在地段上还是在整体配套上,都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块。这里有几个项目和深圳真的就是一路隔,房价都已经去到1.9万/㎡,可以说是惠州最贵的项目。当然,因为严格限价的原因,整个板块的均价大概在1.4万/㎡左右。

澳头板块位于大亚湾中部,离深圳相对已经不是那么近了,而且也没有和深圳地铁直接相连的规划。所谓的靠海,实际上就是臭水塘。海水又脏又臭,整个水面都是黑乎乎的,也没有沙滩,所以这个片区的海对于买房来说是没有意义的,靠近这样的海连旅游都谈不上,更不用说旅居了。看到这里一大片一大片的房子,库存太大了,我就在想是谁给你们勇气竟然敢买这里的房子。

最后一个大亚湾板块,大亚湾滨海版块,这里才能算是真正的靠海。但是要注意大亚湾石化区就是在滨海区隔壁,绵延5公里。当然,石化区一定是会有污染的,项目离得近的话不管对空气还是景观肯定会有一定影响。所以大家如果在大亚湾滨海区买房,一定不要太靠近石化区。同时,该板块属于旅居度假板块,对项目的素质标准要求要更高,所以一定要选对项目!

大亚湾三个板块,澳头是完全不用考虑的,滨海度假板块项目,一定要挑最好的项目来买,真正好项目不会太多,最有投资价值的就是大亚湾西区板块。

惠州买房怎么选

3.惠东县

相对惠阳、大亚湾,惠东离深圳就不算近了,通勤距离要90公里以上,这里的房产最大的价值就是因为它有海。

惠东2018年的全年GDP有652亿,排在惠州第三,但主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业,GDP的一半都是来自制鞋业(305亿)。

如果要投资惠东,完全不用看市区,唯一可以考虑的就只有它的海湾:巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来,惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心,而是设置在靠近海湾的地方,很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的,因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。

所以惠东的核心卖点也只有旅居度假,这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。

北部湾区和刚才说的大亚湾滨海区是同一片海岸线,这里是惠东三大湾区板块中离深圳距离最近的,一个是在物理路程上相对近,一个是这里离惠东高铁站也最近。也就是说,交通上要比另外两个湾区更方便。

巽寮湾,这里是当前整个惠州旅游热点,一到周末全是游客,人群会比较杂乱,整个度假环境不是那么幽静。更重要的是,通往巽寮湾一般都要经过滨海跨海大桥,但是这座桥周末经常堵车,在交通上肯定就比不上北部湾区了。

双月湾,真正靠外海的湾区,海景很开阔,从景观来说是三大湾区中最好的。但是这里不仅要经过塞车的跨海大桥,而经过大桥之后还要走一大段并不是那么好走的国道。与深圳罗湖区的开车距离都要130公里,2个半小时,交通上是个硬伤。

关于惠东三大湾区,大家都靠海,虽然双月湾的海景资源要比另外两个湾区更胜一筹,但是因为交通上的硬伤拖了价值的后腿。

所以最终结合交通和海景相互平衡,得出的投资价值排序是:北部湾区>巽寮湾>双月湾,买惠东一定是首选北部湾区。

惠州买房怎么选

4.仲恺高新区

仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区,在惠州城区南部,惠阳区北部。离深圳中心区80多公里,轨道交通上有城轨仲恺站,但这条轨道是惠莞轻轨,通向东莞而没有连接深圳,所以实际上仲恺和深圳的交通联系上很弱,已经不能算是临深片区。

作为惠州的高新区,仲恺的产业优势是很明显的,作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区,专利申请和授权连续7年全市第一。国内电视龙头TCL最大生产基地就在这里,去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台,其中近六成销往国外市场。

总的来说,对于房产投资而言,虽然仲恺有一定的产业优势,但是这个优势不足以弥补它离深圳的距离远,交通上不紧密这个短板,所以不做投资的考虑。

惠州买房怎么选

惠城区,是惠州的主城区,这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里,至少2个小时的通勤时间,属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。城区有开通轻轨可以直达东莞,但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站,暂时还在施工,预计2021年才能开通。

作为惠州核心区,惠城区的GDP自然排在第一位,数额为718亿,但是实际上惠州几个区域除了最北的龙门县发展最差之外,其余都在500亿GDP以上,大家之间的差距并不会非常大。

当然,作为老城区,惠州的医疗、教育和商业配套是整个惠州所有片区最好的,但是对于在惠州进行房产投资,最核心的价值是你离深圳的远近、有没有地铁直通深圳,而不管你是不是主城区。所以,惠城区绝对不是首选,只能作为一个补充考虑。

惠城买房,大致可分为四个板块:金山湖片区、江北片区、西湖片区、水口片区。

金山湖是惠州这两年投资最热的高端居住区,是未来整个惠州的居住中心,价格也是惠州最贵的,去到1.7-1.8万/㎡,而且这里的销售非常嚣张说没有关系的话你很难买得到。

江北片区是属于惠州城区CBD片区,当前惠州的企业总部聚集地,城市地标也在这边,地段价值最高。

西湖片区和水口片区属于老城区,城市面貌相对比较破旧

投资价值排序是江北片区>金山湖>水口片区>西湖片区。

从买房人的角度,整理出当下在惠州落户、买房需要了解的所有信息,以供购房者参考:

购房流程


惠州买房怎么选


●第一步:挑选房源


可到网站查询预售证、备案价格及楼盘的最新动态。


●第二步:交定金,签认购书


销售人员与购房人签订商品房《认购书》前,应主动引导购房人了解相关公示信息,向购房人讲解《预售商品房购房须知》相关内容,提醒购房注意事项,并由购房人在《预售商品房购房须知》上签字确认。注:《预售商品房购房须知》含房屋情况、土地情况、交楼时间(条件)等,详情可登录【惠民之家】首页“资料下载专栏”下载。


签订认购协议前,先登录惠民之家(www.fz0752.com)进行“房源查询”,确认购买房屋为“可售”状态方可认购。如显示为“抵押”状态的“不可售”,开发企业对于已抵押的房屋,在销售时应按照《担保法》第四十九条规定,在签订《认购书》前将抵押情况告知购房人,并在《认购书》中与购房人约定解押的具体时间。未告知认购人抵押情况的协议无效。而对于被查封的房屋,查封机关以外的任何机构及个人均无权进行任何形式的处置。


关于定金,《担保法》规定,定金应以书面形式约定,不得超过主合同标准额的20%,具有法律效力,商品房交易中,购房者履行合同后,定金应当抵作房款或者收回;若购房者不履行合同,无权要求返还定金,若开发商不履行合同,应双倍返还定金。而订金则不是一个法律概念,它仅具有预付款性质,但不具备担保性质。


●第三步:正式签约


一般情况下,合同正式签约应按照企业与购房人签订的房屋认购书或购房协议约定时间进行,如企业违约,未按照约定时间签订正式合同,应循司法途径处理。

有购房者疑问,购房预售合同是否能够修改?根据《住房城乡建设部工商总局关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》要求,惠州市商品房预售合同参照该示范文本执行,部分合同内容可由商品房买卖双方自行约定。另,如购房者对合同条款有异议,应当在正式签署合同前向开发企业提出或协商修改。


●第四步:缴纳房款


开发企业在未网签购房合同前不得要求购房人支付除定金外的任何房款。开发企业出售预售商品房时,应当要求购房人将房款直接存入预售款专用账户,开发企业不得另设账户收存商品房预售房款。


在此提醒,购房者要想查证预售房款是否已存入房屋对应的监管账户,可通过:1、新版的刷卡小票上有显示缴费信息,其中包含房产信息及监管账号,购房者查看手中的小票便可知悉。2、以转账或者现金缴款方式缴交的,查看银行给自己的回单上显示的账号,是否与监管账号相符。


●第五步:商品房预告登记(合同备案流程)


开发商和购房者签订商品房买卖合同起30日内,应当向惠州市房地产交易中心申请办理合同预告登记手续。惠州实行的是预售(现售)合同登记备案和预购商品房(现房)预告登记合并办理,申请材料齐全的,一般自受理登记申请之日起10个工作日内办结。流程为申请→预收件→受理→审核→缴费→领证。购房者可以用合同密码通过惠民之家(www.fz0752.com)查询备案情况。


●第六步:收楼


收楼时注意查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等“二书一表”,以及《房屋土地测绘技术报告书》。


买卖双方签订的《商品房买卖合同》中有关于收楼条件及标准的相关约定,若未达到约定的条件及标准,且未通过竣工验收,业主可以拒绝收楼,要求开发商整改及承担违约责任。另外,关于物业费问题,根据《广东省物业管理条例》第41条规定,开发商尚未移交物业的,应由开发商缴纳前期物业管理费;开发商已移交物业的,业主应按照《物业服务合同》中关于缴纳物业费的约定,缴纳物业管理费。


●第七步:办理不动产权证书


购买预售商品房的,须开发商在房屋建成并在规划建设部门完成工程规划验收和工程竣工验收备案手续,取得《建设工程规划验收合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等资料,由开发商向有关部门申请办理商品房初始登记后,才能申请办理不动产权证。办理时限为从受理之日起20个工作日内完成。


办证流程:确定开发商已进行初始登记→填写《惠州市不动产登记申请书》→拿测绘图(表)→领取相关文件(包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等)→缴纳住房维修资金、契税→提交申请材料→按照规定时间领取不动产登记证。

落户政策


1.取消购房入户


2016年11月21日(含当天)前,在惠州范围内购买商品房(含二手房),已办理房产证、不动产权证、银行按揭购房凭证的,本人及共同居住生活的直系亲属可以申请落户。


2.县区入户,有合法稳定住所为主要前提


a.在惠东县、博罗县和龙门县3个市辖县的乡镇(街道)有合法稳定住所(含租赁)、并已在公安机关办理了居住登记的人员,本人及共同居住生活的直系亲属可以申请迁入居住地常住户口。


b.在惠阳区、大亚湾开发区和仲恺高新区3个市辖区有合法稳定住所(含租赁),居住满2年(连续办理居住登记2年或以上),且连续合法稳定就业满2年或连续缴纳社会保险满2年的人员,本人及其共同居住生活的直系亲属可以申请迁入居住地常住户口。


c.惠城区桥东街道、桥西街道、江南街道、江北街道、龙丰街道、河南岸街道、水口街道、小金口街道,有合法稳定住所(含租赁),居住满3年(连续办理居住登记3年或以上),且连续合法稳定就业满3年或连续缴纳社会保险满3年的人员,本人及其共同居住生活的直系亲属可以申请迁入居住地常住户口。至于其余的马安、横沥、三栋、汝湖和芦洲等镇的迁入落户条件参照惠阳区、大亚湾开发区和仲恺高新区3个市辖区的政策执行。


如何贷款


关于贷款买房,有业内人士认为,长期贷款本身就是对于通胀的一种对冲,而房子是唯一一个可以贷款30年买的东西,我们要珍惜这来之不易的红利。哪怕目前房贷利率已经在基准利率的基础上上浮了20%或是25%,也是划算的!


而这种观点,或许也是购房者不惜负债做“房奴”的主要原因。据悉,最近在惠州买房的按揭贷款有三种方式:商业贷款、公积金贷款、组合贷款。


1.商业贷款(表格需要实时更新)


首付比例:惠州首套房贷首付最低3成,二套房的最低3成,但具体看各大银行执行程度。个别银行二套房3成的名额非常有限,除非个人征信情况特别优秀,否则大多数楼盘还是首套房首付是3成,二套房4成。


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2.公积金贷款


首付比例


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贷款额度


缴存期越长可贷额度越高,但不能超过最高限额。


连续按月缴存住房公积金满6个月:贷款额度=个人住房公积金账户余额×8;


连续正常缴存住房公积金满12个月:贷款额度=个人住房公积金账户余额×15;


连续正常缴存住房公积金满36个月:贷款额度=个人住房公积金账户余额×20。


注:夫妻共同申请贷款的,夫妻双方贷款额度单独计算,再加总。


贷款条件


①在惠州市连续按月足额缴存住房公积金满6个月以上,且继续正常缴存;非本市户籍的,需追加全程保证(即不可撤销的连带责任保证)。


②申请人及配偶双方均无尚未还清的公积金贷款,或无作为保证人尚未还清的公积金贷款。


③异地申请惠州公积金贷款,异地贷款的申请人或者申请人配偶的户籍地或工作所在地在惠州(含县区);


④二套房认房又认贷:


a.申请人首次申请公积金贷款购买住房,但在惠州房屋产权登记机构登记其家庭已有一套住房的;


b.申请人(或配偶)已利用公积金贷款购买过一套住房已结清,又申请公积金贷款购买住房的;


c.申请人(或配偶)已使用公积金贷款购买过一套住房且在惠州房屋产权登记机构登记其家庭仅有一套住房的,又申请公积金贷款购买住房的;


d.申请人(或配偶)有一笔外市的商业住房贷款未结清的。


⑤第三套及以上住房不可申请公积金贷款。


公积金贷款流程



3.组合贷款


申请条件:需同时符合商业贷款和公积金贷款条件。一般都是申请公积金贷款时,贷款额度不够才采用组合贷款的形式。商业贷款与公积金贷款的最低首付比例要求不一致时,按照两者中取高者进行确定。


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