揭秘!惠州各区域价值分析!在惠州买房应该考虑这几个地方!

2019年3月31日20:35:35 发表评论 17


揭秘!惠州各区域价值分析!在惠州买房考虑这几个地方!


1
惠州买房投资,2条核心标准


01
离深圳远近


深圳面积小人口多产业强房价贵,对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说,惠州最大的价值是临深受到深圳发展红利的辐射


哪里越靠近深圳,哪里就越有投资价值。但惠州那么大,不可能任何一个地方都靠近深圳。所以,投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区


02
有无地铁规划,尤其与深圳有无地铁直连


城市与城市之间的连接方式有很多种,高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言,地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式,相比高速、高铁的人流,地铁人流才是最有效的购房人群。


我们投资惠州,不仅靠考虑房价涨幅的问题,更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域,才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以,投资惠州的标准,在靠近深圳的基础上,还要靠近地铁,尤其是靠近与深圳直连的地铁。


带着这两条标准,我们再来分析下惠州各区域的价值。


2
惠州各区价值分析


从南到北、从西到东,惠州总共有:惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。接下来,我们就按这个顺序来逐个分析。


揭秘!惠州各区域价值分析!在惠州买房应该考虑这几个地方!

惠阳


惠阳曾经很大,追溯到上世纪50年代,整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖,后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区,面积小了行政级别也低了。


虽说是惠州的一个区,但是这个区比较特别,它的区中心离惠州城中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连,到深圳福田通勤距离也就50多公里。


惠州7个县区中,惠阳的经济并不显眼,去年GDP485亿,产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域,为什么?因为这里是典型的深圳人的睡城。


要做睡城,首先你的交通必须要方便,而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速,惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过;其次厦深高铁惠州南站,到深圳北站只需25分钟,不会比在深圳坐地铁上班慢;


最重要的是地铁,惠州当前没有通地铁。此前深圳地铁14号线延伸至惠州备受关注。根据此前已完成的《惠州市轨道交通线网规划》,深圳地铁14号线惠州延伸段列入近期建设规划,惠州段拟设白云、草洋、开城、惠州南、新桥等5个站。


但由于市区常住人口没达到申报门槛,故惠州目前还不具备申报建设地铁的条件。因此深圳地铁14号线惠州段尚未确定时间。


今年2月,国家发展改革委出台《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。其中明确,探索都市圈中心城市轨道交通适当向周边城市(镇)延伸。这是否将为深圳地铁向惠州延伸提供政策支持?


对此,惠州市发改局近日回应称,深圳地铁14号线惠州段能否利用这一政策,需待国家出台具体实施细则。


惠阳最有价值的板块有两个,白云新城板块和南站新城板块。


白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山,另一方面它离深圳14号线目前终点站的距离也不过2公里。


南站新城板块,指的是围绕着惠州南站的区域。厦深高铁从此经过。


大亚湾


大亚湾实际上就在惠阳的南面,和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上,大家差不多,大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是,大亚湾靠海,拥有滨海度假资源,所以也会有滨海度假项目。


揭秘!惠州各区域价值分析!在惠州买房应该考虑这几个地方!


从经济总量来看,大亚湾GDP505亿,但是整个大亚湾的人口也只有20万,实际上就是4%的人口,却创造了全市13%的GDP,从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的。

在产业方面,大亚湾有个特殊的产业,石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业,这里有国内最大的中外合资项目:中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目,总投资1678亿元,相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带动下,惠州港也成为了广东重要的物流港口,与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群。


交通方面,大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时,紧邻深圳地铁16号线,其联系大运新城、龙岗中心城、坪山站及坪山新区等地区,线路由大运站引出,沿龙岗大道、黄阁路、龙平路敷设,经龙岗老中心后沿深汕公路往南至坪山站,经坪山中心区后沿东纵路、金田路等路敷设至终点田心。16号线虽然不能直达深圳市中心,但是可以直达深圳东进战略的最重要两个地方,龙岗大运中心和坪山中心。


大亚湾买房大致可以划分为3个板块:西区、澳头和滨海区。


西区是最靠近深圳的板块万达广场也在这个片区而且已经开业,不管在地段上还是在整体配套上,都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块。这里有几个项目和深圳真的就是一路隔,房价都已经去到1.9万/㎡,可以说是惠州最贵的项目。当然,因为严格限价的原因,整个板块的均价大概在1.4万/㎡左右。


澳头板块位于大亚湾中部,离深圳相对已经不是那么近了,而且也没有和深圳地铁直接相连的规划。


最后大亚湾滨海版块,这里才能算是真正的靠海。该板块属于旅居度假板块。


惠东


相对惠阳、大亚湾,惠东离深圳就不算近了,通勤距离要90公里以上,这里的房产最大的价值就是因为它有海。


惠东2018年的全年GDP有652亿,排在惠州第三,但主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业,GDP的一半都是来自制鞋业(305亿)。


如果要投资惠东,可以考虑它的海湾:巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来,惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心,而是设置在靠近海湾的地方,很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的,因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。


这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。


北部湾区和刚才说的大亚湾滨海区是同一片海岸线,这里是惠东三大湾区板块中离深圳距离最近的,一个是在物理路程上相对近,一个是这里离惠东高铁站也最近。也就是说,交通上要比另外两个湾区更方便。


巽寮湾,这里是当前整个惠州旅游热点,一到周末全是游客。通往巽寮湾一般都要经过滨海跨海大桥,但是这座桥周末经常堵车,在交通上就比不上北部湾区了。


双月湾,真正靠外海的湾区,海景很开阔,从景观来说是三大湾区中最好的。但是这里不仅要经过塞车的跨海大桥,而经过大桥之后还要走一大段并不是那么好走的国道。与深圳罗湖区的开车距离都要130公里,2个半小时,交通上是个硬伤。


关于惠东三大湾区,大家都靠海,虽然双月湾的海景资源要比另外两个湾区更胜一筹,但是因为交通上的硬伤拖了价值的后腿。


所以最终结合交通和海景相互平衡,得出的投资价值排序是:北部湾区>巽寮湾>双月湾。


仲恺


仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区,在惠州城区南部,惠阳区北部。离深圳中心区80多公里,轨道交通上有城轨仲恺站,但这条轨道是惠莞轻轨,通向东莞而没有连接深圳,所以实际上仲恺和深圳的交通联系上很弱,已经不能算是临深片区。


而日前惠州市发改局回应网友网络问政,深惠城际初定于2022年前动工,早前深惠城轨规划分东西两线建设。西线则从莞惠城轨南站陈江站引出,经镇隆、新圩进入深圳龙岗,与深圳前海线衔接,全长约23公里。


作为惠州的高新区,仲恺的产业优势是很明显的,作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区,专利申请和授权连续7年全市第一。国内电视龙头TCL最大生产基地就在这里,去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台,其中近六成销往国外市场。


揭秘!惠州各区域价值分析!在惠州买房应该考虑这几个地方!


惠城


惠城区,是惠州的主城区,这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里,至少2个小时的通勤时间,属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。


城区有莞惠城轨,连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站。


赣深高铁惠州段长约85公里,于2016年12月开工,设博罗北站、惠州北站、仲恺新区站3个车站。


而日前惠州市发改局回应网友网络问政,深惠城际初定于2022年前动工,早前深惠城轨规划分东西两线建设。东线由莞惠城轨北端客运北站引出,经水口、龙湖、淡水,终点至惠州南站与厦深铁路换乘,向西进入深圳东站。


作为惠州核心区,惠城区的GDP自然排在第一位,数额为718亿。


当然,作为老城区,惠州的医疗、教育和商业配套是整个惠州所有片区最好的。


惠城买房,大致可分为四个板块:泛金山湖、大江北、老城区、东部新城。



来源:惠州房探


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