深圳新房 红树湾壹号 | 福田大户型海景房,1500万起!

2019年4月1日20:00:11 发表评论 19

楼评 | 福田大户型海景房,1500万起!

 

作为福田重点旧改规划区,大金沙片区300亿久旧改规模,备受关注。而区域内两个为数不多新盘中洲湾和绿景红树湾壹号,去年下半年开盘劲销,均取得不错销售业绩,仅剩部分尾盘在售。

 

蛰伏6年之久的绿景红树湾壹号,关注度较高,其楼王栋宽玺于近期公布开盘消息,同时亦启动二三级联动,造势影响可见一斑。

 

接下来小楼从区位分、项目、优缺点、周边二手房、投资等几方面分析,为购房者指明其中利弊关系和提供最佳的置业方案。

 

01
区位分析

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绿景红树湾壹号和中洲湾均位于大金沙旧改片区内,作为福田最大旧改片区,总建面350万平和412万产业空间,是华润城2.72倍,岗厦西旧改的5.44倍,其中包括四大城中村、三大工业区和一个旧住宅区。

未来政府将投资300亿重点打造,分近期、中期、远期三个阶段规划,届时定位是以高新技术、文化产业为主,宜居、宜业和宜游的复合功能区。

目前,大金沙片区是与之接壤片区中发展现状最差的,周围片区有竹子林片区、车公庙片区、香蜜湖片区。相比上述三个接壤区域,大金沙片区反差更为明显。片区密度大,居住环境一般,人员流动复杂,是深圳著名的城中村集聚区。

片区内有7号线贯穿而过,距离中转站车公庙站仅有1个站距离。学校方面,上沙小学和上沙中学在学区范围内,教育配套较为一般,不过未来金地工业区内将建一所不小于54班九年一贯制学校,值得期待

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值得一提的是,片区旧改进度落实可能存在一定的阻碍,需要一个较长的周期来兑现。比如,以中洲湾为例,从计划到立项再到拆迁建设,中间已经耗费5年,更何况整个大金沙片区更新换代比单独项目难得多。

02
项目分析

 

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项目位于大金沙片区沙嘴区域,由4栋组成,集海景住宅、公寓、写字楼、酒店、商业为一体的45万平综合体。目前推广为B栋:宽玺,建筑高度166米层高49层,除去底商3层(4层为空中花园)、两层避难层,总套数252套,目前推出168套建面172-242平3-4房,分奇偶层,奇数层厅出阳台,偶数层侧出阳台。

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其余A栋为商业、酒店、写字楼、公寓混合体,建筑高度180米总层高44层,未售;C栋80多平2房(3梯6户)、D栋139-167平4-5房(3梯4户),仅有部分尾盘在售。

 

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据悉,宽玺已于3月30日正式启动认筹,单价9-10万/平,均价9.1万/平,认筹金100万。项目为毛坯现楼,3单元2梯2户,交房时间最快在2019年6月,并且13楼以上户型看海景,无遮挡。

 

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B栋宽玺

03
配套分析

教育配套:

项目自带2500平米幼儿园,目前划分学区为绿洲小学、上沙中学,不过项目周边金地工业区旧改会规划一所九年制学校,值得期待。

交通配套:

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项目距离7号线上沙站、沙嘴站均在600多米距离,步行10分钟基本可到,较为方便。项目近福田中心区,周边有滨河大道、京港澳高速,开车出行便利。

商业配套:

 

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项目自带3.5万平佐岭商业,满足日常生活需求。1个地铁距离,直达滨河世纪广场KKONE购物中心;两个地铁站距离,直达购物公园大商圈。

其他配套:

项目为主打一线海景房,景观、视野开阔。近福田中心区,可享受丰富的市政配套资源。

04
户型分析

项目为红树湾壹号B栋楼王栋宽玺,共4种户型,172-176平3+1房、179平3+1房、202平4房、242平4房。

建面172-176平3+1房

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西南海景

 

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卧室

西南向,看海景,户型布局合理,客厅开间5.4米,进深9.4米,客厅餐厅空间最大化,带5.4米X2.2米大阳台。主卧开间4.2米,次卧均有3米开间,空间阔绰。明厨明卫,厨房侧方带小阳台,较为实用;户型带入户花园,私密性较强。另,该户型可做3+1房,具体户型图未体现,不多赘述。

建面179平3+1房

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该户型位于中间B2单元中两户,与172-176平户型整体格局一样。

建面202平4房

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西南海景

 

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主卧

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次卧

 

该户型为B3单元B,端头位置,西南向,看海景。户型方正,布局合理,客厅开间5.5米,进深9.4米,带5.5米X2.2米大阳台。主卧开间4.4米,次卧开间均在3米以上,空间阔绰。明厨明卫,厨房带1.6米X2.4米生活阳台,赠送入户花园,私密性较高。

建面242平4房

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西南海景

 

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次主卧

该户型位于B1座A户,端头位置,西南向,看海景。此户型是项目功能性最为丰富户型,带工人房、入户花园、酒柜、储物间等。客厅开间5.8米,进深9.4米,带5.8米X2.2米大阳台。特点是带两个套房,次卧开间均在3米以上,空间阔绰。明厨明卫,赠送大入户花园,私密性强。

05
优缺点分析

优点分析:

01.现楼,交房时间快,最快2019年6月毛坯交房。

02.花园社区,45万平大型综合体项目,自带3.5万平佐岭商业,满足日常生活需求。

03.地理位置不错,坐享福田CBD各项配套距离7号线上沙站、沙嘴地铁口均在600多米,出行较为方便。

04.项目主打大户型一线海景房。

缺点分析:

01.项目容积率8.59略偏高,影响居住舒适度,但从电梯配比上来看,或有改善。

02.周边被城中村和厂房包围,环境较杂乱,虽然整体规划了旧改,但长期施工会带来噪音粉尘等影响。

03.项目东南向万科项目影响部分视野,二期进度不确定,存在一定风险。

04.项目南向背靠好景豪园5字头,周边商品房价格分布5-7万之间,项目定价过高,会影响部分需求外溢。

05.楼王栋1600万门槛,与去年C、D栋刚需户型共用花园,缺乏豪宅的纯粹性。

06
周边二手房分析

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01.片区小区分两类,2000年以前社区,价格5字头,配套弱,租客多,居家氛围不强;2000年以后大花园社区,大部分在6-7万,特别是万科、京基物业超过7万单价,领跑片区。

02.区域内,大面积农民房,短期内难以改善,几个大社区居家体验相对不错。

 

03.宽玺项目基本为区域房价顶部,短期内质变过程缓慢,其他楼盘难以逾越。

07
总结

 

总体而言,宽玺优缺点均有,对于福田本地改善+自住购房者来说,项目主打一线大户海景房、近中心区、近地铁、生活氛围浓厚、周边旧改规划布局等,长持爆发力仍可期;

 

对于短炒投资客而言,由于门槛较高,基本1500万起,性价比较为一般,可选择范围较多,比如香蜜湖、深圳湾、宝中熙龙湾等等。

 

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