突发!官宣“降低房产税”,传递了什么信号?

2019年4月1日20:02:58 发表评论 13

上海房产税减了!

楼市突然传来一个重磅消息:上海官方宣布,面向房产税的纳税人减税。

突发!官宣“降低房产税”,传递了什么信号?

上图是“上海国税局”官网公布的这份文件的截屏。文件说:

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定,自201911日起,本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人,房产原值减除比例调整为百分之三十。

估计很多人看了一头雾水:搞错了吧,房地产税还没有出台,上海这减的是“哪门子税”?

有的读者或许清楚,在上海、重庆率先试点了“个人房产税”。看来,上海是在面向个人“减税”?这是楼市的大利好吧!

其实,这两种看法都是错误的。

房地产税与房产税截然不同

首先澄清一个概念,中国正在酝酿征收的是“房地产税”,目前尚未立法,所以这个税种没有诞生。但“房产税”诞生已经很久了,一直在征收,但基本上不涉及个人住房。

上海宣布的新政,就是把之前规定的“减除20%”,增加到了减除“30%”。

换句话说:一套原值300万的房产,如果不能免税,那么按照上海的旧版细则,每年的房产税是:300万×80%×1.2%=2.88万元。

经过这次调整之后,每年房产税是:300万×70%×1.2%=2.52万元。

这次变动,主要针对的企业纳税人,相当于面对企业减税。所以,上海国税局网站公布的一份“关于调整房产税征收事项的解读材料”说,这次举动将“进一步降低企业用地成本,实质性减轻企业负担”。

重要信号:房地产税全面落地或将推迟

因此,此次上海“降低房产税”不涉及个人住房,主要目的不是为了给楼市“托市”,而是给企业降低负担。

即便是如此,上海此次新政仍然对楼市构成了利好。毕竟,企业持有上海不动产的成本降低了。

而且,这可能传递一个重要的信号:房地产税立法或许会“继续积极稳妥地推进”,但房地产税“全面落地”或会推迟。

想想看:中国目前面临显著的经济下行压力,减税降费是刺激经济、拉动内需的重要手段。国家不仅在面向企业减税,也在面向个人减税。而开征“房地产税”等于面向个人和企业,尤其是面向居民家庭加税,显然跟现在的基调不符。

121日,国家领导人在“省部级领导干部防范化解重大风险专题研讨班”开班式上曾这样谈到了房地产:

要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案

当时我就撰文分析,“长效机制”看来会在短期内基本成型,但要“稳妥实施”。使用的措辞是“稳妥”,而不是“积极稳妥”,这是耐人寻味的。

此前全国人大对国务院做的一项重要授权,也值得关注:这就是从“201911日至20221231日”,国务院可以提前下达“下一年度新增地方债限额”。

这意味着,由于不采用“大水漫灌”的刺激,而致力于“转变增长方式”来应对经济下行,那么经济调整期会拉长。高层看来是做了3年准备的。那么,在这3年里有可能加税吗?房地产税能“全面落地”吗?

从上海“给房地产减税”看,房地产税在2022年底之前“全面落地”可能性不大。很有可能是:先立法,然后选几个城市按照“新版房地产税”搞一轮试点再说。

房地产税2019年一定不会出台!

近日,多次公开对房地产税发表自己看法的著名经济学家陈志武表示:

由于地方政府在推出房产税上碰到一些阻力,房产税在今年内难以推出,建议在财政开支透明度没有进一步上升之前,应推迟征收房地产税。

关于房地产税出台时机,坊间争论从未停歇过。许多购房者也在坐等房地产税出台,大多数人将它视作刺破高房价泡沫的利器,只要它落地,高房价势必守不住,自己便能趁机上车。

但正如陈教授说的,房地产税出台时机尚未到,2019年肯定出台不了。

本号观点早就表达过,房地产税是一种替代土地财政的税收方式,就目前形势而言,中央与地方仍离不开土地财政,因此短期内房地产税根本无法出台。

此外,即使有朝一日房地产税落地,作为楼市长效调控机制之一,其作用更多是稳房价,而非刺破房价泡沫。

因此,综合来看,房地产税出台面临的最大沟壑是时机。

2018年,新京报发表过评论文章,称目前房地产税推出时机已经成熟,一旦房价稳定,就可以推出。言下之意是,全国房价已经趋近稳定,房地产是时候推出。

本号认为,这里有两处谬误:

1、全国房价并未趋稳;

2、房地产税推出的关键,并非是房价稳定与否。

房地产税出台时机不成熟

先说第一个问题,全国房价目前趋近稳定吗?

并没有。当然,如果你只看国家统计局每个月披露的数据,或者看官方媒体的报道,当然稳定。从去年开始,统计局的数据就趋稳了。近日中央要求“坚决遏制房价上涨”后,相信后续呈现出的数据会更稳定。

但这都是表象,现实却是,去年中部地区的省会城市接棒了东部热点城市,来了一波大涨。成都、西安、长沙、武汉、重庆,涨幅均在30%以上,成都更是在50%以上。

进入2018年,杭州、西安、南京、成都等城市相继上演了抢房潮,成都、杭州万人抢房场面屡见不鲜。

以二手房数据来看,三四线城市的火热就不用说了,热点城市方面除了北上广深以及厦门、苏州、天津等少数城市稳定外,多数城市仍没有趋稳。最新消息显示,已经连续微跌21个月的深圳,新房价格也在7月份止跌反弹了,另外绍兴、贵阳、重庆、西安、宁波涨幅都在30%左右。太原、大连、青岛、成都都在15%左右。

其实,想了解房价有没有稳定,无需看数据,去你楼下的中介门店问问就知道。

房地产税出台时机在于土地财政

再接着说第二个问题,房地产税推出的关键,并非房价稳定与否。

所谓房地产税,是楼市所有税中的一个补充,是一种持有税,它会增加持有者的成本。它的出现,证明各地方政府基本摆脱了土地财政收入,彻底进入了存量房时代。目前,房地产税出台的外部环境尚不具备。

土地财政是当下中央与地方政府财政收入的重要来源,只有土地财政难以为继之时,才是房地产税出台的最佳时机,以增加新的税收。

说得更直白点就是,等城市化进程完成的差不多了,热点城市主要依靠二手房市场,卖地挣不了啥钱的时候,房地产税便可推出,成为新的税收来源。

有人或许会说,房地产税出台后,依然可以和卖地同时进行,财政收入不是更高吗?房地产税是增加持有着的成本,会打消投资者的积极性,房子就难卖了,房子难卖将传递到土地难卖,势必会影响卖地收入。

所以,只有土地财政不挣钱的时候,才是房地产税推出的最好时机。而从目前的土地市场行情来看,土地财政依然如火如荼。

2018年,全国卖地收入高达6.5万亿元,同比增长25%

许多人都在翘首盼望着房地产税的落地,以打击房价。但在这我必须要泼一盆冷水,房地产税出台,理论上会是个大利空,但实际上对中心城市的房价也只是抑制,不会重创,不会出现大家所期盼的暴跌。

因为正如任ZQ说的,许多专家总是单纯地拿数据说事,拿理论说事,忽略了中国特色这个现实。现实就是,房价不允许暴跌暴涨,只能稳定。

上个月,住建部就对2019年的中国楼市下达了9个字的命令,“稳地价、稳房价、稳预期”。

至于房地产税出台的技术问题,也即立法、细则(包括征收多少,如何征收)等出台,都不是问题。之所以房地产税立法过程漫长,其实说白了也是在等待时机。

一旦时机恰当,立法最长半年就能解决。

那什么是恰当时机?当中央财政与地方财政不再对土地出让金过分依赖之时,或者说当城市化率渐趋稳定,土地出让金不再能成为大头收入时,便是最好时机,到那时房地产税顺势出台,成为新税种,替代土地财政赚取财政收入。(综合来源:楼市参考 财经观潮)

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