请转给三四线年轻人:抛掉老家的房子!买入大湾区!

2019年4月4日15:16:40 发表评论 42

三四线楼市要凉了

三四线这一轮的好日子到头了!远离大都市圈的三四线城市好日子到头了!

地产界的大V余英直接喊出:有些三四线的土地赶紧卖,落袋为安!

恒大研究院的任泽平表示,房地产销售、到位资金增速等先行指标趋于回落。7月份一些政策已释放出某些信号,去库存任务基本完成。

未来三四线城市房价缺乏持续上涨的动力。

1、一二线重新成为资金安全落袋的区域,成为资金归化地。

2、随着货币化安置比例大幅收缩,三四线房价的上涨动力也逐渐消解。

为后代谋福利,布局粤港澳大湾区

资本不分好坏,一二线城市、一线城市都市圈,正是未来资本的聚集重地、安全之地。

阿方认为,在未来相当长的一段时间内,中国人口会继续向核心城市集聚,粤港澳大湾区也会承担未来世界第一大国第一湾区的角色。在这一国运的背景下,大家布局粤港澳大湾区不但是解决自身住房问题,更是为子孙后代谋福利。

中国人口老龄化严重,人口红利下降,规模效应消失这样的事实。另外,我们也知道,不同城市有不同的人口吸引力,好的城市可以吸引到更多的人前往。相信北上广深等核心城市会吸干其他城市所有的人口红利。

对于人口来说,永远是用脚在投票。在总流动人口下滑的现在,核心城市的吸引力依然在保持强势的吸纳。所以,其他城市未来需要面对的是:人口老龄化+人口流失双重局面。你首先要做的第一步就是:离开小城市,落脚大城市!取得房票!

所以阿方的结论是:人口流出的家乡不要再投资了,除非是自住买哪里?人口净流入的地区。粤港澳大湾区未来会承载一亿甚至更多的人口,绝对是一个不错的选择。钱多的话,你就随意,千万豪宅等你来。钱少的话,阿方说过,大湾区2万以下的地方理论上都可以买买买!

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买哪里最好?

粤港澳大湾区的风口在哪里

这个问题可以从很多维度来解答,阿方认为产业与交通是构成地产价值最重要的两个因子。

这篇文章分析粤港澳湾区城市“产业”/ “交通”发展趋势,回答大家粤港澳大湾区买房买哪里的疑问。(部分数据和图表来自于合富研究院)

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产业与交通 是促进区域市场价值的最关键因素

  影响区域市场价值的因素多种多样,包括公共配套、自然资源、产业发展、交通连接、土地供应、市场供求、客户构成、政府调控等各个方面。

  然而,如果从更为宏观的角度入手,对不同区域的市场价值进行横向比较,则很容易发现“产业”与“交通”是影响区域市场价值的最关键因素。

  产业发展水平差异

  珠三角城市以“世界工厂”闻名,普遍产业规模庞大,但不同区域由于产业类型及发展阶段差异,产业效能不尽相同。下图为粤港澳湾区城市不同区域产业效能对比(使用人均GDP衡量),不难看出:城市内部第三产业(尤其金融、商贸、现代服务业)水平更高、或高新产业规模效应更强的区域,其产业效能显著高于城市其它区域。

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  交通通达水平差异

  粤港澳湾区各城普遍路网完善,轨道交通及跨海桥梁是未来发展重点。下图为珠三角城市现状有地铁通达的区域,广州、深圳两大都会城市地铁网络覆盖最为完善,佛山、东莞亦有部分区域实现地铁连通。2018年内,广州的地铁网络将快速延伸至增城、花都、从化三个远郊区域。

  港珠澳大桥是近年最为重大的跨区域桥梁工程,将于2017年底实现贯通,伴随相关工程逐步落实,珠海市场于近年快速发展。

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由“产业” /“交通”两大因素差异,形成现状市场格局

  将产业与交通因素结合,得出下图。通过与现状区域市场价格比对,不难发现产业与交通两大因素对区域价值的影响:产业发展水平高、交通覆盖完善的区域,其市场价值高于其它区域;同一交通辐射圈层内产业水平更高的区域,其市场价值亦相对更高。

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  为何“产业”与“交通”足以影响不同区域市场价值高低?

  答案是:上述两者均是“综合因素”。

  举例而言:

  ①公共配套最为完善的区域,其土地供应空间有限导致市场供求紧张,资源集约要求下普遍以第三产业为支撑,经济效能与造富能力自然高于其它区域 → 因而,产业效能高的地方往往其市场价值亦相对更高;

  ②城市拓展与交通网络延伸高度重合,政府资源与社会投资向相关区域倾斜;购买力因应不同区域价格差距,依路桥/轨道向相邻区域扩散 →因而,交通连通(或即将连通)的区域往往其市场发展空间亦相对更大。

3

粤港澳湾区城市“产业”/ “交通”发展趋势

  各城重点发展的产业区域如下图所示:请转给三四线年轻人:抛掉老家的房子!买入大湾区!

  粤港澳湾区未来轨道连接如下图所示:

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  总体而言,由于“产业”与“交通”进一步发展,未来市场格局亦将出现相应变化。

  基于“产业”/“交通”发展趋势

  未来各城优势区域如下:

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  【说明】本次分析主要建基于现状可以确认的发展趋势。

  不可估计的因素包括:未来政府规划变化有可能对区域价值产生更大影响,另外,政府调控措施、房企走货、买家心态等因素变化亦会对局部市场带来明显影响。

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