3个理由告诉你,房价高歌之下布吉为何被“遗忘”

2019年4月5日22:01:14 发表评论 14

来源丨咚咚找房

遥想布吉,早期可是深圳的经济重镇,地理位置靠近罗湖,受罗湖的外溢影响,产业和经济一度繁荣,人口集聚,生活配套成熟。


但是近几年,布吉遇到的问题日渐突显,交通道路人多拥挤,规划和发展缓慢,相比临近关内的龙华和宝安,布吉显得真“不急”。


网友对布吉的看法:


3个理由告诉你,房价高歌之下布吉为何被“遗忘”


首先来了解布吉的区域,在2007年3月,布吉镇一分为三:布吉、坂田、南湾3个街道办事处。2016年12月,布吉街道再次一分为二:布吉、吉华2个街道办事处。

 

今天大家所指的,也还是范布吉区域,包含布吉、吉华、南湾三个街道。

 

3个理由告诉你,房价高歌之下布吉为何被“遗忘”

 

一、当初的“好学生”布吉,

为什么越来越不受关注?

 

还得从布吉的发展说起,改革开放后,罗湖率先发展,位置靠近香港,当时的罗湖可是深圳名片,商贸繁荣;而布吉距离罗湖最近,受益于罗湖区的带动,承接产业和居住人口外溢,二线关的布吉也得到快速发展,成为当时的经济重镇。

 

但工厂和村民自建房野蛮生长,城建路网没有超前规划,也给以后的发展埋下了祸根。再加上深圳的发展西移,罗湖这座靠山慢慢老去,布吉想寻求发展时,发现自己没优势产业。

 

3个理由告诉你,房价高歌之下布吉为何被“遗忘”

 

1. 规划滞后,空地少,城中村多,旧改进度慢。

 

布吉属于龙岗区,早期确实贡献了不小GDP,龙岗区想规划的时候,布吉已经没空地,难再规划,龙岗区政府把主要的市政配套都集中在龙中和大运,包括区政府、三馆一城都在龙中,而大运有体育场馆和大学城,还有建设中的地标668米深港写字楼。

 

布吉空地少,有大面积的城中村,城市面貌主要依靠城市更新,但是旧改缓慢。布吉离罗湖、福田近的优势,租金和售价并不比龙华低,旧改拆赔不容易。

 

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2. 地形不够平坦,交通道路网不通畅

 

龙华、宝安早期也有大量的城中村,为什么发展和交通相比布吉要好?

从三维地图上看,布吉丘陵地形,东西两面靠山,而且中间还有石芽岭、百鸽笼等几个山体公园,整体地势不够平坦。布吉走过的应该有感受,较多的小坡起伏,不利于成片规划。

 

再加上早期放任发展,地面道路网规划不够发达。除龙岗大道、布龙路、布澜路以外,其余大部分都偏窄,小巷多,而且好多还是断头路,微循环不够。


再加上城中村和老旧的楼盘多,车位规划不足,造成容易堵车的局面。


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 (对比龙华、宝安的道路网,布吉显然要滞后)


地铁网络还算好,有3号线、5号线交叉,能辐射大半部分楼盘,还有在建的14号快线,在布吉设有石芽岭和布吉站,轨道交通还算便利。


还要提醒的是,职住分离现象严重,早高峰人多,离近关口的区域基本都是满载,像地铁到布吉的几个站也是很难挤上去的。同理,龙华的4号线,宝安的1号线、11号线也差不多这种情况。

 

3. 公立学校少,学区范围大,入学名额紧张

 

布吉私立学校撑起半边天,有着全深圳中考成绩最好的百合外国语学校,不过这所是私立学校,前身是深圳外国语学校的分析,招生没有地段生,全部都要通过考试录取。

 

还有智民学校、东升学校、龙岭学校、承翰学校,也都是私立,2017年中考成绩都排龙岗前10。

 

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布吉公立学校不够知名,而且每个学区范围很大,生源多,公立学校都比较紧张。特别是南湾学校,龙岭初级中学、贤义外国语。

 

二、价格低洼、刚需上车的福地

 

布吉发展较早,大环境确实存在一些历史问题。但是交通位置并不差,中小户型比较多,总价不高的上班族比较适合。

 

目前想在深圳买新盘,总价250万内住宅基本很难找,要么没有小户型面积,要么单价高超4万,只有个别龙岗、坪山的楼盘可供选择,但是位置偏想兼顾上班比较难,大部分置业者被迫在二手房中挑选。

 

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布吉二手成交还是单价3.5-4.5万的多,总价300万以下的楼盘占比接近一半,豪宅线以下的楼盘税费影响小,成交一直活跃。

 

布吉低总价的楼盘选择多,特别是一些港式的物业,200-250万能买2房还是带电梯,而且在地铁附近。主要分布地铁3号沿线,布吉关到丹竹头一带,轨道出行比较便利。


比如龙珠花园、龙威花园、帝景峰、国展苑,都能买到2房;稍微旧一点的楼盘,还能买到小3房,丽湖花园、茂业城、中兆花园。

 

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其中龙珠花园还是处于布吉交通枢纽位置,一直是成交的主力楼盘,带电梯,布吉站未来还是3、5、14号地铁线交汇站,交通位置好,但是小区比较旧,周边环境显得杂乱,靠近龙岗大道和3号线高架,有噪音影响。龙珠花园200万就能买50多平的小2房。

 

帝景峰也是200万买小2房,港式大厦物业,因为周边没高楼遮挡,高层视野比较好,但是户型基本是卧室出阳台。


荣超花园虽然离地铁比较远,胜在总价低,而且靠近布吉成绩第一“民校”,上春蕾小学机会大一些。

  

布吉中等价位的大社区,佳兆业桂芳园、可园、康达尔花园,也都是成交主力,均价4-4.5万。


康达尔五期、可园的户型也是高赠送,69平能就做3房1卫,总价320万左右,每个房间都不小,而且采光不错。

 

三、布吉改善性区域

 

布吉楼盘新、旧价格差异大,万科麓城、万科红都是品质不错的小区,单价5万多左右。

 

布吉面貌最好的区域就要数石芽岭、百鸽笼,商品房集中,而且都是大社区、楼盘也比较新。

 

石芽岭有14号快线在建设,靠石芽岭山,地势高,风景景观好,居家相对安静。比如慢城、尚峰、宇宏健康花城,其中尚峰和慢城四期户型赠送多,89平能做4房,所以单价也要5-6万

 

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百鸽笼主要是集中信义的这几个次新盘,信义金御半山、信义荔山公馆、信义假日名城。地铁5号线,一站就到罗湖,旁边有华润万象汇的商业体,贤义外国语也在旁边,生活配套全都有。


 

四、综上所述

布吉的价格低洼,主要是指均价,并且新旧楼盘的价格差异较大。单价3-4万的楼盘确实还有较多选择,适合刚需上车。


布吉发展较早,同时也带有历史包袱,地势不够平坦,道路网不够通畅,满足不了日益发展的需要,也有人调侃布吉“不急”。

老旧小区和城中村占比大,可用空地少,只能期待城市更新来改善面貌,但是旧改周期长,城区面貌短期还难以改善。


正因为这些原因,加之低总价小户型比较多,造成布吉的均价较低,甚至被龙岗中心城和坪山赶超。 

不过话又说回来,对比龙华、宝安,布吉能买更大的面积,而且位置距离原关内也近,通勤罗湖、福田的时间成本还是有一定优势,上班族比较适合。


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