坪山核心区域+双地铁口+名校学区,这个网红盘买不买?

2019年4月6日11:02:27 发表评论 59

坪山核心区域+双地铁口+名校学区,这个网红盘买不买?


深圳从来不缺网红盘。

 

从润府三期,到华润瑞府,再到跑个步就被顺手买下的半岛城邦三期加推房源,都用深圳速度和品质诠释了“网红”的概念。

 

在坪山,也有一个网红盘——深城投中城花园,中心地段、双地铁口,叠加已有的坪山实验和潜在的深中落户的名校暴击而备受关注。

 

在2018年10月20日,中城花园就曾推出2栋和5栋342套2-3房住宅,均价约4万/平。今年3月9日加推,又一次将它推进大众视野。

 

项目坐落在坪山大道和深汕公路交汇处,深城投中城花园占地面积约5.2万平米,总建筑面积约32万平米,共分两期开发,包含了住宅、商业、商务公寓多种产品。

 

项目容积率为6.25,建筑限高150米,规划总户数2761,自带泳池、泛会所、幼儿园等生活配套。

 

根据备案信息,这次加推的是1栋、6栋312套86-120平的2-3房住宅,共312套。均价4万/平,单价区间在3.5-4.5万/平,总价在326-540万之间。

 

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尴尬的是,在被高呼“小阳春”的3月份,中城花园在9号时顺卖,中原数据显示,当天去化约88套,去化率28.2%。

 

而在家在深圳论坛上,有人还晒出了这么两张图:


坪山核心区域+双地铁口+名校学区,这个网红盘买不买?

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仔细对比,两张图的主体内容一模一样。

 

不一样的,是优惠日期:前一张是3月16-17日,后一张是3月23-24日。

 

有人就要问了,这个网红盘究竟如何呢?我们这就来一探究竟。


一、中心地段,资源集中


追溯“网红盘”的名号来源,其中一个重要因素得数地理位置和配套的优越性。


深城投中城花园,坐落在坪山中心区,享有中心区的一系列配套。

 

因着地处坪山市政配套最为集中的区域,有人将中城花园定位为:坪山的“豪宅盘”。

 

坪山核心区域+双地铁口+名校学区,这个网红盘买不买?

 

从整体规划的角度看,项目所处的坪山中心区,定位是深圳的城市副中心,是深圳市十六大重点建设区域之一。

 

坪山中心区是按照一绿廊、三核心的“绿心之城”概念建设的:绿廊就是半月环绿廊,三个核心是以高铁站周边为中心的商务总部,区委、区政府为中心的行政文化中心,以及南边的生活服务功能区。

 

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拆分到具体的配套上,则是政中心、CBD、交通枢纽、公园、市政、教育、医院等多种资源:

 

  • 规划有高铁站(捷运线)、3条地铁线和1条云轨,打造“10、30、60”分钟交通生活圈

  • 规划有六馆一城,以及半月环公园、坪山中心公园、燕子岭公园等,文体资源较为集中;

  • 建设会议会展中心、高星级酒店等高端商务配套,加快推进高新区综合服务中心等高端商务配套项目建设;

  • 先后引入北京中医院大学等医疗资源,实现了坪山三甲医院的“零突破”

 

进一步细化到项目的层面上,距离14、16号线交汇站点仅400多米,属于双地铁口物业;紧邻规划的九年制学校和初中用地,距离六和城的商业“益田假日世界”约300米左右,具有优越的地段价值。

 

同时,不得不提的是,中城花园周边存在大量旧改,将会对片区的楼盘数量和质量带来提升,并且带来相应的商业、教育等配套的完善,改善周边整体居住环境,提高居民的生活品质。


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二、双地铁口物业,临近主干道,出行便利


随着“东进战略”的落地,坪山的交通基础配套建设日益完善。

 

南坪快速3期、东部过境高速、坪盐通道、云轨、地铁14、16号线等,将打造成高铁、地铁、云轨、高速公路等多种交通方式组成的立体公共交通网络。


坪山核心区域+双地铁口+名校学区,这个网红盘买不买?

 

其中项目距离14、16号线交汇站点“坪山围站”仅400多米,属于双地铁口物业。


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预计14号线开通后,40分钟左右可实现由坪山中心区到达福田中心;16号则将连接六和城建面8.6万㎡商业、心海城建面16万㎡商业、坪山东部大学城等区域。

 

此外,从坪山高铁站抵达深圳北站,用时仅22分钟。不过目前距离项目约2.6公里,需要通过公交等交通工具换乘。

 

由于项目处在深汕路与坪山大道交叉地带,周边的公共交通与自驾出行都是极为方便的,环项目周围公交站点密布。

 

但是,也要注意,深汕路和坪山大道两条主干道,车流量较大,对于临路的户型来说,噪音影响也相应较大。


三、飞西学校+坪山实验,名校诱惑大


项目的北侧规划有一所飞西初中和九年一贯制飞西学校。


坪山核心区域+双地铁口+名校学区,这个网红盘买不买?


其中,飞西学校将是深圳目前在建规模最大的中小学,由万科代建。政府累计投资6.5亿元,计划设立114个班,新增学位5400个。

 

此前坪山官方微信平台——坪山发布提出,将要引入深中,不过具体合作学校或者地址还未知。据网友猜测,飞西学校很有可能将是由深圳中学来运营,这让飞西学校获得了不少关注。


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按照就近原则,未来这所学校学区应该是半月环公园外侧的楼盘,包括恒大、深城投、财富城、六和城等楼盘,再远一点就是万科招商大东城等,这些都算是坪山比较好的楼盘,对应地,生源也可能会是坪山最好的。

 

然而,有大V则认为,深中落户飞西学校的概率不大。因为,名校的选址,尤其是九年制学校,常规操作是在一块全新的教育用地上,按照自己的一套标准、标识体系新建校舍,在一所已经开建或者建设完成的学校进行改造的概率比较小。

 

不过,即便深中落户飞西学校的消息有误,一方面,从万科以往代建学校的经验来看,引进的学校教学质量还是有看头的;另一方面,目前,中城花园的业主还可以选择坪山实验学校。

 

2018年,坪山实验学校中考平均分达到376.8分(满分460分),超过龙岗区外国语学校、龙岗区实验学校,中考升学率位列坪山第一,东部第三,还是坪山中考状元的诞生之地。


四、休闲娱乐资源丰富,较为宜居


1、商业规划:

 

项目自带商业约4.28万平,周边还有运作成熟的益田假日世界、天虹百货、IMAX影城、星巴克等品牌商业。而且周边旧改规划大型shopping mall的几率较大,未来项目周边商业较为繁华。

 

另还规划有恒大城19万平(含写字楼、公寓、商业等)、心海城约16万平(含写字楼、公寓、商业等)以及财富城后期规划商业。

 

2、文体规划:

 

六馆一城,包括图书馆、书城、影城、文化馆、展览馆、美术馆、剧院等核心市政设施。

 

3、生态资源规划:

 

除了已经开放的燕子岭公园、坪山中心公园,还有即将规划建设的伴月环公园,居住环境较为宜居。

 

4、医疗配套:

 

引入了北京中医院大学、南方医科大学深圳口腔医院、深圳平乐骨伤科医院、萨米国际医疗中心、湖北医药学院等优质医疗资源。


五、对比周边楼盘


目前坪山新房区域内在售的住宅数量不多,其中链家上显示,中心区范围内,仅有深城投中心公馆和财富城在售,均价分别为4.2万/平(带精装修)和3.9万/平(毛坯)。 

 

坪山核心区域+双地铁口+名校学区,这个网红盘买不买?

 

从图中可看到,两者位于住宅建成区集中区域,且临近六馆一城和实验学校,居住环境相对安静和宜居。

 

而中城花园临主干道,周边旧改大多处于前期规划或建设中,还需要较长的时间来兑现,目前居住环境比较杂乱。

 

再对比项目周边的二手房,大部分价格在3.3-3.7万/平之间波动。


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总结


1、单价3.5/平起,总价326万起,起点比较低,适合刚需上车。


2、坪山核心区域,地段优越,配套规划完善,14、16号线的双地铁口优势明显,未来较为宜居。但在地铁开通之前,对于在市区工作,需要地铁通勤的上班族而言不太友好;


3、周边旧改较多,片区品质提升前景广阔,但整体居住环境改善需要较长的实现周期;


4、临近深汕路和坪山大道两条主干道,临路的房源可能受到噪音的影响较大


5、6.25的容积率,加上超高层围合式建筑的设计,楼体密度较高,相对居住舒适感要打个折扣。

 

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