独家重磅解读!又一大湾区城市松绑,楼市或将迎来巨大震荡!

2019年4月13日22:56:13 发表评论 28

4月10日,佛山市住房公积金管理中心发布《关于调整佛山市住房公积金抵押贷款政策的通知》。通知显示:调整住房公积金新增一个档次:累计缴存住房公积金满三年的最高可贷50万元/人。

 

新规将于2019年5月1日起执行。这是《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布后,9座内地城市最大的松绑动作,让大家不禁对楼市又猜测纷纷。

 

独家重磅解读!又一大湾区城市松绑,楼市或将迎来巨大震荡!

一、个人最高50万,夫妻100万,最高能省9万元!

 

以下为新政策主要调整内容及房多多大数据研究院的解读:

 

(一)调整住房公积金最高贷款额

 

新规:原我市贷款办法中,住房公积金最高可贷额设定两个档次,分别是累计缴存住房公积金满一年的最高可贷30万元/人、累计缴存满两年的最高可贷40万元/人,现增设一个档次:累计缴存住房公积金满三年的最高可贷50万元/人。

 

解读:注意,是新增一个档次,而不是在原来的基础上直接改变可贷额度,此举的意义在于减轻了真正落脚佛山的购房族的压力,同时并没有缩短炒房客的时间成本,避免了过多的快钱、热钱流向佛山房地产市场。

 

个人最高可贷50万,夫妻可贷100万,最高可多贷20万,新政实施后能省多少钱呢?

 

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商业贷款与公积金贷款对比图

 

贷款20万,目前公积金贷款利率为3.25%,商业贷款利率5.39%(上浮10个点),按家庭计算,用等额本息的方式还款,总共可省9.05万元,每月月供可以少还251块。

 

(二)调整对普通住宅不超过建筑面积144平方米的认定方式

 

新规:根据住房公积金制度现时仅限于帮助职工购买普通住宅的政策,以及国家和广东省对普通住宅面积确定为144平方米以下的规定,原我市住房公积金贷款办法对超过该面积的住宅不予发放贷款。

 

现调整为:建筑面积超过144平方米的普通住宅,只核定144平方米以内部分的房款计算可贷款额,超过的部分由购买人自行解决。

 

解读:该项政策的变动影响不大,据房多多大数据研究院数据显示,2018年佛山9成交主力户型为0~130㎡的中大户型,其成交占所有户型的50%以上,90㎡以下小户型成交占比20%;130㎡以上的大户型成交占比仅10%,其他90~110㎡、110~130㎡的刚改户型。也就是说建筑面积超144㎡以上的户型,保守估计在全佛山不超过5%,面积大意味着总价高,总价高就代表不好转手,这个道理房企自然也懂,未来新房的建筑面积超144㎡以上的户型只会越来越少,因为商人本质逐利,不会为了一棵树而放弃一整片森林。

 

(三)调整住房公积金贷款次数的认定

 

新规:2010年国家为调控房地产市场,对“炒房”现象作了各种限制,其中住建部以建金[2010]179号规定,“停止向购买第三套及以上住房的职工发放贷款"。现对此项规定调整为:职工只能申请两次住房公积金贷款。

 

解读:原本“停止向购买第三套及以上住房的职工发放贷款"的政策在全国多地都有实行,住建部的初衷为了更好地发挥公积金贷款对基本住房保障作用,“一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第三套及以上住房,并非完全用于自住。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。”如今该政策松绑,对于部分投机购房者来说,算是利好。不过,等房地产税出台后,持有多套房的人群从公积金贷款中套的利,迟早都要还回去!

 

二、佛山公积金新政颁布,会给大湾区楼市带来怎样的影响?

 

近几年,受“广佛同城”概念影响,佛山地位提升,大批过江龙杀来抢地,导致佛山房地产市场一度十分火热。2018年,佛山住建局数据显示,2018全年佛山新房住宅成交量套数约16.47万套,环比上涨52.9%。

 

根据佛山市住房公积金管理中心发布的《佛山市住房公积金2018年年度报告》中数据显示,贷款方面,2018年佛山发放个人住房贷款0.91万笔、40.81亿元,同比分别增长37.93%、45.30%。至2018年末,该中心累计发放个人住房贷款396.77亿元,贷款余额246.04亿元,分别比上一年末增长11.47%、8.11%。

 

可以看到,过去一年,佛山个人住房贷款发放额增速均显著高于其贷款余额增速。在此前提下,佛山公积金还是松绑了!

 

这意味着大湾区楼市调控都有松绑的可能性!

 

经济日报曾发文(作者单位:国家发展和改革委员会)指出:“粤港澳大湾区规划的视角应是一体发展、共同提升;规划的基点和路径应是合作联动。”

 

不仅经济联动,房地产市场也跟着联动,我们先来看看最近粤港澳大湾区最新房价图:

 

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粤港澳大湾区最新房价(2018年3月-2019年3月)

 

在湾区各大城市中,深圳房价最高,广州仅次于深圳,江门房价最低。不管房价高低,除中山和惠州外,湾区各城市同比去年都有一定幅度的上涨。

 

近几年,由于楼市过热,大湾区城市也出台了一些政策来抑制房价。

 

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大湾区限购政策一览

 

关于湾区发展和建设,一直是利好不断的,比如:2018年12月24日,广州住房公积金管理中心印发《广州市住房公积金提取管理办法》。《办法》提到,在广州市行政区域内无自有产权住房,在广州毗邻城市(佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关)购买拥有所有权的自住住房的,可以申请提取住房公积金账户内的存储余额。

 

在有利好出现,且外围环境较好的情况下,湾区楼市或将逐渐松绑,虽然今年楼市的主基调是“稳”,但不排除会有小幅度的政策调整。

 

北上广深一直是楼市的风向标,湾区城市就占了两个。未来,湾区会否引领全国,我们拭目以待!

 

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