深圳写字楼空置率近20%,投资还能赚钱吗

2019年4月15日16:30:48 发表评论 76
 

深圳写字楼市场仍然处在艰难的境况。

 

深圳写字楼空置率近20%,投资还能赚钱吗
 

4月11日,第一太平戴维斯发布了2019年第一季度深圳房地产市场研究报告透露,全市写字楼总存量为608万平方米;其中甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分比,同比下降0.6个百分比,至18.2%。空置率上升的同时,第一季度内写字楼平均租金环比下跌1.7%,同比下跌4.1%,至每平方米每月225.8元,且短期内全市平均租金呈现持续下降的趋势。

 

第一太平戴维斯进一步解释,第一季度全市甲级写字楼净吸纳量为4.7万平方米,但由于福田中心区部分金融企业为节省成本缩减租赁面积,致使全区净吸纳量为1.2万平方米

 

在经济下行背景下,深圳正在经历P2P爆雷、科技企业发展缩减成本的过程,部分资金薄弱的企业不得不中途退出市场,或是换租减少成本得以维持生存。但实际市场情况,写字楼的供应仍在源源不断增加。

 

第一太平戴维斯数据透露,2019年将有109.9万平方米的甲级写字楼交付,主要集中于福田中心区和前海,这两个区域的新增供应占总供应的28.8%和25.5%。

 

写字楼空置上升、租金价格下行的趋势从2018年下半年已经凸显,给行业参与者带来重大影响,此前市场就有消息称深圳第一高楼平安金融中心出现“退租”现象,而近期中介公司中原地产写字楼部也推出“租客免佣”活动。

 

一般情况下,中介方撮合企业租赁写字楼,都会向租客和业主方同时收取佣金,只有当供大于求的情况下,才会出现对租客免佣情况。

 

金融行业进入调整期,普遍经营不善,加大了对成本的控制,造成换租、退租等现象,进而导致整体进入客方市场。”深圳中原写字楼部董事总经理范进佳告诉界面楼谈,推出租客免佣活动旨在帮助企业渡过难关,在客方市场中,免押免佣才是符合市场的策略,这一活动将持续至年末。

 

深圳城市发展呈现一路向西趋势,则各个区域写字楼市场情况也不尽相同。范进佳透露,南山区受到宝安、前海的新增项目压力,以及自身项目新增速度快的原因,即便一直以来新注册的中小公司入驻多,空置率依然保持在20%的比例;而福田区作为深圳金融业的入驻中心区域,写字楼项目一直较为充裕,但受到2018年金融业市场影响,空置率提升幅度到12.5%~12.7%,租金调整幅度也相继增大到10%的范围。

 

除了中原地产推出租客免佣活动之外,为了应对这种客方市场,写字楼业主方也采用了不同策略应对,最常见即推出优惠举措,也有一些开发商将投资写字楼转为投资“商住”产品,进而逃离写字楼市场的低迷收益;部分“二房东”采取了降低年租金、赠送额外租期等手段来避免空置。

 

写字楼行情的持续下降,对行业参与者的影响持续延伸,最主要的供需方之外,其他如氪空间、wework等联合办公品牌,以及写字楼个人投资者,都在逐渐逃离这个市场;但相反情况也有,量价低迷行情下,部分外资基金趁机“抄底”。

 

对立的市场行情中,也有受益的一方,空置现象意味着租客方有更多高性价比的选择,使得企业自身减少了部分发展运营成本。

 

范进佳认为,2019年全球市场趋于良性发展,银行信贷放松、资本市场调整、中美局势也较为稳定,并且在一系列利好政策的推动下,整体市场环境有所改善,写字楼市场在很大程度上会稳中有略升

 

但很显然,空置率呈现持续上升、价格持续下跌的行情下,写字楼市场的竞争将变得更加残酷,专业的机构投资者将成为市场主要参与者,对于个人投资者而言,需理性的看待市场趋势和机会

 

 

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